本文仅供客户内部使用，版权归武汉思源经纪所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：沿海绿色家园发展（武汉）有限公司 2011年8月16日 沿海别墅项目 整体营销报告 武汉别墅市场发展历程 1 2 3 武汉五大别墅板块分析 武汉别墅市场现状分析 5 本项目竞争个案选取 4 2010年武汉市别墅销量前三甲案例启示 武汉别墅市场研究 项目本体分析 项目客户研究 价格预判 4 5 项目推量分析及去化预估 目录框架 项目市场定位 营销策略 总体营销策略 1 2 3 现场展示策略 推广策略 营销执行计划 武汉别墅市场研究 01 武汉别墅市场发展历程 02 武汉五大别墅板块分析 03 武汉别墅市场现状分析 04 2010年武汉市别墅销量前三甲案例启示 05 本项目竞争个案选取 武汉别墅市场发展历程 市场内容框架 产品演变 量价演变 配套演变 格局演变 1 2 3 武汉五大别墅板块分析 五大板块特点 五大板块价格特点 五大板块客户分析 五大板块竞争趋势 武汉别墅市场现状分析 2011新政影响 开发阶段 资源利用 产品阶段 入住率 4 2010年武汉市别墅销量前三甲案例启示 第一名：宝安中国院子 第二名：武汉长岛 第三名：保利十二橡树 5 本项目竞争个案选取 心斋桥 卧龙原墅 金地澜菲溪岸 绿地新都汇 世贸龙湾 01 武汉别墅市场发展历程 产品演变 量价演变 配套演变 格局演变 产品演变:从早期的粗糙舶来品到欧美风格的精细化体现，从大面积的求奢求豪到经济适用型小别墅。市场呈现多元化发展 培育阶段 成长阶段 萌芽初级阶段 1993 1997 2003 2007 虹景花园 产品形态 价值倡导 南湖千秋庄 武汉长岛 光谷地产湾郡 F、天下 2008 至今 中国院子 张扬个性、品位、身份 富贵符号 1、经济型、创新 2、奢华、稀缺、体验 市场呈现多元化，但两极分化较明显 1、小面积独栋及类别墅产品 2、资源稀缺大面积奢华型产品 面积较大 各类风情别墅出现 面积适中 欧陆风情较多，风格单一 强调资源占有 武汉别墅市场发展历程 资源简单占有型 豪 两级分化 量价演变：别墅价格稳步上扬。但价值未体现，市场上大平层价格与别墅价格相当甚至高于别墅价格 培育阶段 成长阶段 萌芽初级阶段 1993 1997 2003 2007 2008 至今 全市高端产品平均价格线 长岛1000万/栋 全市独栋别墅产品平均价格线 保利十二橡树360万/栋 全市大平层产品价格线 璟倾城1000万 复地东湖国际500万 F天下270万/栋 武汉别墅市场发展历程 配套演变：经历由生态利用——休闲娱乐——商务度假的变化 由于别墅在城市化配套上缺乏，因此空置率较高 培育阶段 成长阶段 萌芽初级阶段 1993 1997 2003 2007 2008 至今 长岛：游艇码头 世茂龙湾：生态主题乐园、酒店、会展等 配套建设及环境营造 资源利用 简单占有 相对粗放开发 生态、配套提升 会所配套 纳帕溪谷：9洞高尔夫球场 万科高尔夫：高尔夫球场 无相应配套 武汉别墅市场发展历程 格局演变：形成稳定的五大别墅板块，随着城市规划的逐渐发展，各大板块均有外扩趋势 培育阶段 成长阶段 萌芽初级阶段 1993 1997 2003 2007 2008 至今 STEP1:由于该阶段土地获取价格比较低,该阶段武汉别墅的开始在城郊零星发展 STEP2：随着区域的不断发展，各板块外扩，五大别墅板块随之扩大，如南湖板块延长至白沙洲一带如福星东澜岸等 沌口板块延升至四新版块，绿地新都会、金地蓝菲溪岸等均有别墅 STEP2:在武汉的南湖和汤逊湖区域出现了相对比较成形的别墅, 比如深圳宝安地产在南湖开发的金秋别墅、 武汉宏宇实业开发的玉龙岛花园临湖别墅 STEP1:山水资源优势的地区自然形成五大别墅板块：金银湖、盘龙城、南湖、汤逊湖、沌口 武汉市的别墅开始步入规模化、社区化, 在山水资源优势突出的区域开始出现别墅的扎堆 武汉别墅市场发展历程 2 3 产品演变：风格多样、追求风情、注重体验，别墅多元化发展两极分化较明显 量价演变：别墅价格稳步上扬，大平层价格甚至高于别墅产品 配套演变：休闲娱乐、商务度假。但别墅缺少城市化配套 例如，北美风情：纳帕溪谷；中式风情：宝安中国院子；英伦风情：保利十二橡树 流水别墅：红郡 西班牙风格：美院COAST 等。另外，由于别墅用地停批，在有限的土地上建更多的别墅，小独栋和可大幅提高土地使用效率的叠加别墅将会成为市场的主流。 2007-2011年年均成交量较小在13-20万方之间；别墅均价比普通住宅高出70%-80%，但与大平层价格持平，甚至低于城市中心大平层的价格 高尔夫、游艇码头、主题乐园酒店会展等 1 武汉的别墅市场正处于发展阶段 4 格局演变：依天然的资源而建 形成稳定的五大别墅板块 金银湖板块、盘龙城、沌口、南湖、汤逊湖 武汉别墅市场发展历程 02 武汉五大别墅板块分析 五大板块特点 五大板块价格特点 五大板块客户分析 五大板块未来竞争趋势 盘龙城板块 金银湖板块 沌口板块 汤逊湖板块 武汉别墅板块地图 南湖板块 独栋+联排 优势：强势自然资源+距离机场最近的别墅区 劣势：距离城市较远 特点：南湖、金银湖板块为近城市别墅区，汤逊湖、盘龙城、沌口为城市远郊自然资源生态环境好 联排 优势：配套完善+最靠近城市的别墅区 劣势：复合物业非纯粹别墅区 独栋+联排 优势：产业支撑+强势自然资源 劣势：距离城市较远。配套缺失 联排+叠拼 优势：距离城市较近+配套完善+资源强势 劣势：复合物业非纯粹别墅区 独栋+联排 优势：产业支撑+强势自然资源+纯粹低密度+别墅群形成 劣势：距离城市较远、配套缺失 武汉五大别墅板块分析