下阶段大独栋开盘营销策略报告 目录 准确把握市场走势 实现最佳业绩 准确定位 提升产品核心竞争力 精准营销 打造全方位推广通路 激励方案 实现策略目标 营销目标 营销目标 销售周期5个月 销售任务：5套排屋 10套大独栋 总销金额：5000万 5 11年重大营销节点 2011.10月开盘 2011.11月加推 2月4日春节 价格上涨，加推9套大独栋 2011.3月 5、6、7加推 2011.8月-9月 余房续销 将剩余房源一并推出 加推13套大独栋，配合样板段活动 2011.12月加推 主推5、6、7排屋，续销的同时累计和整理大独栋客户为后期开盘准备 三次加推时间结点 分阶段销售目标 准确把握市场走势 实现最佳业绩  最近市场成交情况 6、7月安吉成交量明显下滑，成交均价下降5%，价格区间7500-8000。8套房源皆为2手市场成交别墅，在售楼盘7月未有成交。 同类产品价格情况 本次分期楼盘皆为市区别墅楼盘，排屋报价基本在8000左右，实际成交价7500左右 去化与价格交叉比较 从以往的来访客户及成交来看，客户对本案的心理预期价格：单价7000左右，总价基本控制在200万左右。现在售价格与来访客户心理预期价格差距过大，打开销售局面必须对现行价格进行调整。 准确定位 提升产品核心竞争力  价格调整：报价调整 根据客户预算情况及市场定价走势，将原上浮15%去除，回归原有定价。 价格调整：折扣 通过付款方式的不同区分折扣体系。关系客户再以上基础上增加0.2 精准营销 打造全方位推广通路 业务动作 业务动作 业务动作 业务动作之圈城活动 备注：办公楼客户配发邀请函，凭企业法人、部门经理、私营业主相关名片或证明来访售楼处 附赠油卡 业务动作之圈城活动 圈城活动派发油卡 通过安吉收费站派发售楼处邀请函 通过加油站派发售楼处邀请函 每张卡200元 受邀请对象车价必须20万以上 来访按车辆牌照登记1车1卡 联合安吉茶室夸大推广力度 茶室进门设立易拉宝 包厢茶几设立小展板 茶室派发邀请函，来访客户赠送茶室现金券100元 业务动作之圈城活动 业务动作之全城推广 现阶段道旗、 道旗 灯箱 高炮是本案现阶段主要来访途径。8、9月份增加城区户外看板势在必行 增加安吉主干道道旗或灯箱（广告内容告知大独栋即将开盘） 增加蓝点标志地点高炮（通过颜色强烈反差增加市区行人关注度） 业务动作之全城推广 抢墅！7000元/平方抢4A风景区新亚洲别墅，石材干挂里面，城市隐居生活，300平尊享500空间，抢墅热线：XXX 好别墅就好比罗曼尼红酒经得起时间的沉淀 璞墅品酒会欢迎您的鉴赏 业务动作之全城推广 专家研讨会或者论坛 目的 通过专家和意见领袖的言论，影响目标客户判断，促进认筹和销售 关键点1：论坛主题 主题既要有一定新闻性，又要与项目相契合，如安吉的新城市建设等。 关键点2：嘉宾邀请 在时间和预算允许的前提下，嘉宾档次、权威性越高越好。 关键点3：事前事后软文炒作 此类活动主要靠事前事后的新闻炒作来增加影响力和公信力。 业务动作之全城推广 通过政府资源组织私营业主客户进行地方性专项研讨，增加目标客群 激励方案 实现策略目标 奖励机制 1.完成预定目标5套排屋10套独栋 2.成交以签约为准 谢 谢