藏 HIDE 本体分析 【销售回顾】2012年全年销售49套，销售金额1.03亿。 2012年共计销售49套，销售金额103118300元;（截至2012年11月23日） 独体别墅3套，金额1606万元; 联排\双拼别墅46套，金额8705.83万元; 11个月去化49套=4.5套/月=1.1套/周 根据别墅市场盘点，本项目4.5套/月去化速度，远高于市场平均水平； 【客户回顾】成交客户主要为转介、和路过户外获知，大多居住在江岸，基本为私营业主和事业单位高管，认可本项目的稀缺和性价比 转介占到52%，其次为户外路过占26%，大客户拓展占12% 江岸区成交客户最多，其次为江汉和武昌（省内一个客户买了5套为偶然现象） 别墅的稀缺性及本项目的性价比是客户最为认同的 客户主要为私营业主占59%，其次为事业单位高管占33% 【客户地图】 通过客户地图，可以发现： 1、成交客户主要集中在武汉大道沿线，永清、花桥等版块； 2、地缘性散点分布在常青、杨汊湖、后湖等版块； 3、大武昌片主要集中在青山版块； 省内6组（其中五组为一个住中南的客户成交，户籍为襄阳，省外1组） 【推广回顾】2012年推广渠道、画面不系统，诉求混乱； 高铁杂志 户外 明信片 2012年推广渠道散点，系统画面不够系统，客户诉求较为混乱；大单位巡展效果较好； 2012推广渠道：户外、杂志、电台、直邮、巡展、夹报、红莲湖广告； 巡展 红莲湖广告 【新品展望】率先推出D区水岸独栋，第一组团22套货值约1.77亿，后期加推半山第六组团12套补货； 【2013年目标】 销售2.5亿，回款2亿 按照每套独栋均价700万来计算，2013年目标2.5亿需要销售约36套=每月3套； 通过典型独栋项目去化速度分析，每月去化3套的速度高于市场平均水平，有一定挑战； 2013年目标是2012年销售额的2.5倍 【本体分析小结】 1、销售回顾：销售49套（联排46、独栋3），销售1.03亿，平均4.5套/月，远高于市场平均去化速度；（截至到2012年11月23日） 2、客户回顾：大部分为转介获知，其次为户外路过获知，居住区域为武汉大道沿线及地缘性版块为主，大部分为私营业主或事业单位高管，认可本项目的稀缺、资源和性价比； 3、推广回顾：画面风格混乱，诉求不统一，推广渠道散点，整个推广不系统；线上户外，线下大客户拓展渠道效果较好； 4、目标分析：全年销售2.5亿元，回款2亿元，需要销售约36套，相当于每月去化3套，速度高于市场平均水平，具有一定的挑战； 市场分析 【大市回顾及预判】 2012年中央定调：稳增长、调结构、保民生、促稳定。 1、未来一段时间内，国务院、住建部明确未来调控方向，决不让楼市调控出现反复、控制房价不动摇；地方政府紧跟表态，坚持贯彻中央政策，房地产调控力度不减、政策不变。 2、一季度新开工增速为0.3%，开发投资额增幅比上月回落8.2个百分点。目前形势下，地产商二季度去库存如不能有效完成，后期土地购置、新开工数量会继续下滑。因此目前政府继续维持现有“稳刚需”举措而不是加码调控。二季度政策有望保持稳定甚至加大 。 3、目前已有多个货币政策温和宽松的信号释放。从央行政策表态上可以看出，货币政策的结构性激励在二季度仍将延续，除信贷额度调节、下调存款准备金率外，央行可能继续停发央票、开展逆回购等方式稳步增加银行间市场流动性。作为货币政策放松的先导受益行业，房地产有望优先受益 。 4、从房屋成交量和房价考虑，2011年4月和5月房地产行业成交量都属于全年成交低谷，而对应的是11年4月、5月属于2011年房价最高期。考虑到目前潜在刚性需求、地产商紧绷的资金链及高企的库存，预期2012年-2013年，将进入成交环比、同比上涨；房价同比、环比下降的一升一降时代。 【大市回顾及预判】 2012年中央定调：稳增长、调结构、保民生、促稳定。 国务院申明决不让楼市调控出现反复，住建部表示控制房价不动摇、加大保障性住房供给，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。地方政府（上海、深圳）紧跟明确房地产调控力度不减政策不变。 1、积极的财政政策 继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，积极促进经济结构调整，严格财政收支管理，加强地方政府债务管理。 2、稳健的货币政策 从宏观环境看：楼市调控政策不变，控制房价不动摇；未来“稳刚需”举措保持稳定甚至加大。 3、房地产调控不动摇 【大市回顾及预判】世联认为，未来1年内限购将会保持，市场将步入多轮调控后的稳定期 股票市场：从今年1月以来，房地产指数节节上升，远远跑赢大盘。 2月，央行下调存款准备金率0.5个百分点； 5月，央行第二次下调存款准备金率0.5个百分点； 截至5月10日，全国33个地方政府进行楼市调控微调，28个通过。 6月8日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存利率下调0.25个百分点，一年期贷利率下调0.25个百分点…… 政府态度：予以坚决否认楼市松动——6月12日国家发展改革委新闻办公室发表声明指出，有关“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌” 纯属捏造； 政府换届，求稳、谨慎是主旋律； 未来1年内市场将维持平稳状态——世联市场部 降息。 调控？ 松动？ 【大市回顾及预判】武汉房产税试点箭在弦上，但房产税未必能降低房价； 1、向存量房征税是大势所趋； 2、开征房产税对平抑房价似乎没有多大作用，但对增加地方政府的税收有帮助； 3、从深圳推出的二手房核定征税的情况看，绝大部分的卖家都是把税转嫁到了买家头上，全部都是买房子的人来承担。 4、专家认为，近期密集释放的政策信号中则透露，房产税试点扩围已箭在弦上。 房产税面临的问题： 1、征收对象的问题。 2、房产价值评估问题。 3、税收调节目标不仅难以实现,反而会加重买方的负担,与政策设计的目标相悖。 4、重复征税问题。 5、对个人住宅征收房产税影响面大,必须考虑其社会影响。特别是,近年来“被高档化”的楼盘不少,即使是很低的税率,居民个人是否有房产税或物业税的支付能力,也是一个问题。 对于上述难题实施,肯定有难度,但各部门应该大力配合,逐步解决。例如房管部门关于房屋方面的信息就可以提供给税务部门,否则永远没有完全准备好的那一天。从这个意义上来看 ,技术上的难度只是表面原因,深层次原因则是利益。