重庆象屿两江公元别墅营销报告 20120801 报告思路 Report ideas 第一部分 策略前的思考：市场与竞争格局 宏观政策 ——各地救市政策虽屡屡夭折，但各地越来越频繁的出台救市政策，政策的尺度也越来越宽松，政策见底信号隐约出现 2011.1.20 存款准备金率上调，由18.5%上调至19%。 2011.1.28 上海房产税试点，征收对象二套房；人均面积超过60㎡；暂定税率6%。 2011.2.9 央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。一年期存贷利率分别达3%、6.06% 2011.2.24 存款准备金率上调，由19%上调至19.5%。 2011.3.25存款准备金率上调，由19.5%上调至20%。 2011.4.6， 央行第二次加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。一年期存贷利率分别达3.25、6.31% 2011.4.21 存款准备金率上调，由20%上调至20.5%。 2011.5.18 存款准备金率上调，由20.5%上调至21%。 2011.6.20 存款准备金率上调，由21%上调至21.5%。 2011.7.7 央行第三次加息，上调0.25个百分点，一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56% 2011年8月12日 央行发布第二季度《中国货币政策执行报告》，指出下一阶段将实施好稳健的货币政策，坚持调控的基本取向不变，继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。 2011.9.5 商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围 11年1季度 11年2季度 11年3季度 11年4季度 12年1季度 12年2季度 2011.12.05 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2012.02.24 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2012.06.08 一年期存款基准利率、贷款基准利率分别下调0.25个百分点 2012.05.18 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 金融政策 ——央行发布信息显示，要满足首次购房家庭的贷款需求，在房贷方面，继续落实差别化信贷政策，加大金融服务，满足首次购房家庭的贷款需求。带来的蝴蝶效应，会给楼市带来一定推助力 2012.07.06 金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点 别墅市场 ——全市别墅年均去化70万方，金开20万方左右，成交均价11000元/㎡；截止12年上半年全市别墅存量60万方，去化预计需10个月 金开09年-12年上半年别墅供求 近几年别墅成交走势——2011年以前别墅量价齐升，年均价格增幅约为9%，2011年成交量下行，价格仍保持上涨态势；今年上半年呈现量稳价跌的态势,主要受促销及供应结构影响，均价有一定幅度下降； 别墅存量：截止今年上半年别墅存量约60万方，按照2011年的月均去化速度，存量的消化需要10个月 别墅成交结构 ——全市主力成交产品为联排和叠加产品，少量独栋产品，联排成交结构主力150-250；叠加主力产品为100-150㎡ 别墅去化：据不完全统计，2012年上半年主城别墅物业开盘当天成交率最高达58%，其次为高层物业，成交率为54.8%，洋房为42%；别墅物业中，联排别墅为供应主力，去化率最高达63%，叠拼和类独栋体量均有限； 别墅各面积段成交——今年上半年别墅成交以200-300㎡的中等户型为主，200㎡以下占比26%，300㎡以上的比例为22% 各类别墅面积分布——叠拼集中在100-150㎡之间，联排集中在150-250之间，独栋集中在400㎡以上 区域竞品梳理 ——区域竞品主要依靠项目自身周边资源，以及倚靠项目会所商业优势打造 附：重庆初步别墅档次划分 区域竞品梳理 ——竞品中，风格多数以欧式别墅风格为主，ART DECO风格缺乏，竞品面积段相对较大，有一定附加值&赠送面积体现，基本为1:2车位 区域竞品梳理 ——区域竞品主力总价在200-300万间，叠加在200万左右，联排主力总价300万左右，独栋产品总价在400万以上，少数1000万以上产品，区域300-400万总价产品稀缺 国奥村 万科城 橡树澜湾 约克郡 万科渝园 融创勋爵堡 橡树澜湾 约克郡 200万 300万 400万 500万 600万 700万 200-230万 208-290万 400-550万 220-300万 500-650万 380-440万 1080-1150万 叠加产品 联排产品 独栋产品 区域竞品梳理 ——目前区域竞品项目剩余体量相对较少，8-12月预计推量14万方左右，预计集中在8月展开推售，年底市场供应相对欠缺；区域去化标杆项目的月均成交套数在13套左右 市场总结： 政策见底信号隐约出现，下半年政策有望宽松，市场前景看好 全市别墅年均去化70万方，金开20万方左右，成交均价11000元/㎡；截止12年上半年全市别墅存量60万方，去化预计需10个月 区域竞品主力总价在200-300万间，叠加在200万左右，联排主力总价300万左右，独栋产品总价在400万以上，少数1000万以上产品，区域300-400万总价产品稀缺 目前区域竞品项目剩余体量相对较少，下半年预计推量14万方左右，预计集中在8月展开推售，年底市场供应相对欠缺；区域去化标杆项目的月均成交套数在13套左右，其余在4、5套左右