1 献给站在颠峰世界的人 泰然·南湖玫瑰湾一期别墅营销策划报告 2 目录 第一籍：市场发展 第二籍：典型案例 第三籍：锁定客户 第四籍：营销执行 3 别墅区域分布 金银湖别墅 盘龙城别墅 汤逊湖别墅 城区别墅 沌口别墅 4 城市中心别墅——区域范围较大，大多依托南湖、沙湖、东湖等湖景自然生态资源，使该区域内的别墅既有生态景观，又兼得便利的城市配套。 1、城市别墅区主要依托其城市配套资源和城区内稀缺的自然景观资源； 2、区域项目整体品质高，市场接受度较高，性价比高产品消化速度较高； 3、复合型楼盘中的一部分，以混合建筑形态为主，联排、叠加较多。 城市中心别墅区 5 金银湖别墅区——汉口“后花园”，也是居住、度假的胜地。以“万科高尔夫”为主，是武汉较早的作为“第一居所”开发的度假型中高端别墅区。 1、金银湖别墅区的发展主要依托金银湖自然生态资源，但近年因普通住宅发展迅速，使得别墅开发已渐处于停滞阶段； 2、产品多以混合建筑形态为主，联排、叠加较多； 3、因距城市中心较近，整体价格较城市中心别墅差距不大，但销售速度相对缓慢； 4、销售两极分化：产品设计先进实用，性价比优势明显的项目基本销售完毕；产品设计理念落后，园林景观粗糙，不为消费者接受。 金银湖别墅区 6 盘龙城别墅区——近年来飞速发展的中、高端别墅区，区域认知度高。该区域因其得天独厚的高山、坡地、汤仁海，通往天河机场的便捷交通以及盘龙文化的历史渊源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。 1、地处武汉盘龙古城之地，拥有丰富的人文景观资源和自然景观资源，距离武汉城区最近， 交通便利，可满足第一居所的居住需要，市场认知度较高； 2、区域内别墅是纯别墅建筑形态，且以独栋、联排为主； 3、目前该区域的别墅以存量较大，价格差异明显，主要受F天下、山水龙城影响。 盘龙城别墅区 7 沌口别墅区——较早的经济型别墅区，该区域湖泊众多，沿三角湖、龙阳湖、后官湖等，几乎所有的临湖项目，都会在湖边建别墅。 1、沌口别墅区主要依靠湖景资源，以复合型项目为主； 2、产品以类别墅为主，中低端产品占据大量市场份额，打造总价优势； 3、区域内购买力较强，吸引了沌口开发区企业高层、外籍专家等人士； 4、目前在售项目较少，大部分项目已进入销售后期。 沌口别墅区 8 汤逊湖别墅区——新兴高端别墅区，主要依托汤逊湖自然景观。早期开发项目低价入市与高端定位的别墅区格格不入，造成了区域档次较低的形象；随着光谷建设，富士康等国际大企业的入驻，该区域已显示出极强的上升趋势，区域认知度极高。 1、汤逊湖别墅区凭借良好的自然景观资源和较强的产业支撑，市场认知度极高； 2、产品定位高端，价格、品质差异明显，客户选择明确，属于较为成熟的别墅区； 3、区域在售产品多以混合建筑形态为主，独栋、联排、叠加皆有； 4、市场存量及潜在供应量大，2009年有多个新项目入市，例如纳帕溪谷等。 汤逊湖别墅区 9 1、不同别墅区域差异化的销售表现体现出别墅客户差异化的区域认同和产品需求； 2、盘龙城、汤逊湖两大高档别墅区项目客户认可度高，成交价格相对较高； 3、金银湖别墅区项目主要依靠景观价值，针对的客户面窄，销售速度减慢； 4、沌口别墅区项目突出低总价优势，满足广泛的中低档次别墅客户需求，呈现低价快销； 5、城市中心别墅区受供给限制，仅存在零星销售。 武汉主要别墅区的销售指标总图 10 武汉市别墅市场发展特点 1、武汉别墅市场呈多点分散式的区域发展；主要划分为城市中心别墅区、金银湖别墅区、盘龙城别墅区、沌口别墅区、汤逊湖别墅区。 2、武汉各区域别墅开发皆以区域内资源为依托对象；城市中心别墅区以城市配套和城区稀缺景观，金银湖、沌口、汤逊湖别墅区以湖景资源及自然生态为依托，而盘龙城别墅区除了自然生态资源外，则更多是依托人文资源。 3、武汉纯独栋、纯别墅相对较少，大多是以与普通住宅共存的“类别墅”复合型项目。 4、性价比型别墅，其相对较低的价格门槛放大了客户群基数，销售表现相对更好；这种优势容易建立，但不是别墅核心价值的主流。 5、综合品质高，亮点特别突出的项目，优势空间广阔，逆市突破可能较大。 11 1、别墅市场受单纯楼市冷热影响相对较小，受整体经济冷热影响较大，随着经济基 本面好转，别墅市场将逐步回暖并点状上升； 2、未来两三年，别墅市场整体依然呈现高价低速态势，有产品支撑力项目价格冲高相 对容易，而整体市场价格冲高难度较大； 3、纯萃别墅的稀缺性进一步放大，复合别墅产品和类别墅产品的竞争不断加强。 武汉未来别墅市场的发展 12 目录 第一籍：市场发展 第二籍：典型案例 第三籍：锁定客户 第四籍：营销执行 13 占地面积：2000亩（含甲宝山、露甲山、汤云海） 物业类型：独栋、联排、叠拼 总户数：700套 规划布局：纯别墅社区，合理利用生态资源（甲宝山、露甲山、汤云海），将项目分五期开发，一期山地联排、叠拼，二期半山独栋，三期水岸小独栋，四期山地联排，五期半山独栋。 规划设计 伟业观点：低容积率复合性产品，借势规划，各期定位差异较大，不利整体形象塑造。 一期 二期 三期 户型面积：220-500㎡ 装修标准：毛坯 容 积 率：0.6 绿化：50％ 宝安山水龙城 甲宝山 露甲山 汤云海