目录： 产品简介 产品市场评判 1、优、劣势分析；2、区位价值分析；3、竞争产品分析 产品价值定位 1、三大价值；2、价值总结；3、卖点梳理；4、小结 营销策略：产品阶段推广策略及主题 产品 简 介 本案位于金华市开发区湖海塘区块，地块内部场地平整，成规则的长方 形，用地面积为110524平方米，建筑密度≤25%，建筑限高为60米。 用地与周围城市干道相连，交通及其便利，地块东临八一南街（金华交 通中轴线），西侧是兰溪街，北面是一条24米宽的规划道路，地块的 西侧是湖海塘，得天独厚的环境优势，让我们在规划中更好的为居住提 供环境与自然的亲和，实现规划——建筑——景观的整合交融。 该项目所在地区的诸多交通和基础设施正趋于完善，随着居住要求和居 住理念的进步，合理利用现有用地，本着“大气开放，精致和谐”的设 计理念，响应绿色城市的建设思路，力求以其新颖的规划布局和产品定 位独树一帜，以住宅为主，配套建设相对独立的公共服务设施。 项目鸟瞰图 项目效果图 项目功能分析图 项目户型分布图 市场评判 解读滨江·金华金色蓝庭在金华的市场站位 区域特点 城市新区，未来金华的商业、行政中心，出则享繁华，入则守宁静湖 海塘新区未来是融生态调节、体育、休闲娱乐、商业和行政管理等功 能于一体的复合型城市生态水城区，是未来金华的核心组成部分 。金 华人对此区块的期望值也很高，这里将是未来金华的名片所在。 无论是政府规划还是当地人的民心所向，都将高期望值投 给了这一区块，这里具备了“未来高尚居住区”的特质。 由图可见，在330国道以南的湖海塘区 域，由兰溪街和八一南街两街夹抱，从 北往南依次为益友置业的绿城·金华海棠 项目、滨江项目以及流拍的149亩地块， 三大地块一字排开。 绿城·海棠和本项目是目前该区块的仅有 高端项目 。 绿城海棠 一标段开工时间：2011年4月 竣 工时间：2013年10月 项目概况：工程总占地面积为200，946平方米总建筑面积：426，839平方米17幢18至32层无装修高层公寓43幢2至3层无装修复式公寓高层公寓设有2层高地下停车场外墙采用花岗岩及涂料及玻璃 电梯数部 设有多联机中央空调 本案地块 绿城·海棠地块 绿城·海棠工地 对面是银桂苑、金桂院，隔着八一南街 本案和绿城·海棠项目就隔了一条30号路  区域竞争 金桂苑 福泰隆超市 新汽车南站 银桂苑 保集半岛 保集蓝郡 香溪·玫瑰园 绿城·海棠 中州超市 金华职业技术学院 艾克医院 市体育中心 通和·湖海塘生态休闲园区 丹溪小学 江南中学分部 东渭购物中心 永盛·新阳光 金华新农贸市场 银泰广场 项目2-3公里以内有重要基本配套，如超市、医院、学校等，但项目 周边缺少日常生活配套； 项目周边竞争楼盘并不多，除了与本项目基本属于同质产品的绿 城·海棠（未开盘）以及香溪·玫瑰园的纯独栋别墅项目（一期已经售完， 二期预计十月份开 ）外。而绿城产品是益友置业的代建项目，将来大半 房源会在益友置业内部消化，所以未来的销售竞争压力会大大缩小。 而金华作为只有两千多平方公里的市区，其竞品以及区域研究范围应该 扩展到整个金华市区，而不仅仅是湖海塘区块。 区域与竞争产品分析 金华区域分析 中国十佳宜居城市——金华 浙江省辖市，是浙江省唯一一个既不沿海，又不与外省相邻的辖市。 这 样的地理特点决定了其相对内敛的发展模式，金华市区的经济发展速度 甚至落后于周边县市，特别是落后于义务、永康等经济强市。但是，金 华市区却积累了浓厚的生活底蕴，特别是其文化内涵。 金华素有“小邹鲁”之称，历来为文化礼仪之邦，历史上讲学群起，书院迭兴。宋元时期 金华学派与金华文派名播四海。当今则基础教育、高等教育、成人教育三头并兴。文化兴 盛必然名人辈出。文坛巨匠、丹青大师、爱国志士、民族英雄、专家学者，金华土地上代 不乏人。 金华的教育资源和生活底蕴是金华 房产品吸引周边县市人群购买的重 要原因 竞争产品分析 竞争产品基本情况 竞争产品价格情况 在调查中发现，金华高端住宅客户，有很大部分来自永康。 小结： 1. 与同类产品相比，166亩的体量并不算大； 2. 容积率为1.4， 区域在售中也不算最低； 3. 产品特色也并不突出； 4、6664元/平米的楼面地价，使得产品价格回旋的余地并不大，特 别是相对于绿城·海棠的代建项目来说； 5、220-320平方米的主力户型，就产品特点方面也不具备优势，要 说其优势也就在低总价上。 产品的竞争优势在哪里？ 优势 近邻湖海塘 金华地段最好的 排屋；湖海塘稀缺价值； 滨江品牌开发商打造；滨江优质物业服务；户型缩小，低总价 劣势 滨江集团在金华尚不具有影响力，品牌形象需要从头做起； 产品特色并不突出 机遇 湖海塘区块的高尚居住区规划，为区块居住品质提供保证； 与绿城·海棠毗邻，可以共同带来的版块价值提升 目前人们对于居住环境的要求越来越高，特别是有实力购买高端物业的客群，而金华吸引周边富裕县市(永康、武义、义务等）的购买人群的能力也在日益增强。 挑战 高端产品集中推售，产品差异化不明显，竞争相对激烈 外来高端物业入驻，带来金华高端产品体系重组，而这个重组对于本项目来说既是挑战也是机遇 项目SWOT分析