下载日志已记录，仅供内部参考，股票报告网 2022年 1月 31日 招银国际证券 |睿智投资 |行业研究 中国房地产、汽车行业 购物中心的新希望 –新能源汽车 优于大市（维持） 我们认为新能源汽车时代会给购物中心的高空置率带来转机。因此地产和汽车团 队从 6 个维度收集并分析了 1000 多家新能源汽车的购物中心门店数据和实地调 研。从中发现未来的趋势。结论是新能源汽车会快速扩张商场店铺，预计从去年 的 1200家增加到 2022年的 2000-2200家，带来在高能级城市 24-32万平米的租 赁面积需求。这个会对龙头购物中心 2022 年带来接近 5-10%的面积增量。并且 他们的租金一般 3倍于商场平均，租金的增量贡献可以到 15%-30%。加上汽车店 对于中高端购物中心的流量偏好，所以整体会利好购物中心龙头如：龙湖（960 HK，买入），华润（1109 HK，买入），以及华润万象生活（1209 HK买入）， 但不利于中骏，宝龙和合景泰富(由于它们购物中心的定位和城市能级)。 曾展 (852) 3916 3727 jeffreyzeng@cmbi.hk 史迹，CFA (852) 3761 8728 shiji@cmbi.hk ? 购物中心 –逆风中寻找新机遇：由于国内疫情反复不断，购物中心仍面临着高 空置率和租金下滑的双重压力。2021年第三季度8个 1-2线重点城市的空置 率高达 10.4% （4Q2019为7.6%），租金也在持续下跌（较 4Q19和 2Q21 低 7%/1%）。展望 2022年，我们认为租金会反弹。原因有：商场供应将有所 下降（2022E同比下降 6%）、疫情情况能够得到控制与改善和最重要的是新 肖潇 (852) 3761 8952 xiaoxiao@cmbi.hk 窦文静，CFA 能源汽车将积极扩张商场门店。预计 2022年 1/2线城市租金将同比回升 2-5%。 (852) 6939 4751 ? 为什么是购物中心和新能源汽车？从购物中心的角度来看，1）新能源汽车门 店可以支付高额租金,通常为商场平均租金水平的三倍, 因为租售比很低（<1%） 以及在底层。2）对续约租金上调还不太敏感，3年后租金上调 30%。3）门店 的面积也很大，300平米起租，大于一般租户。所以新能源车门店支付的租金 将远高于普通租户。从新能源车企的角度来看，我们的汽车团队认为优质的 购物中心可以给新能源汽车门店带来高质量的流量，来满足其广告效应，经销 商向直营的转变以及抓住消费习惯的转变（将新能源车当做快消品来购买）。 douwenjing@cmbi.hk ? 哪类购物中心符合新能源汽车的定位？通过对 1000余家新能源汽车门店进行 分析，我们主要观测到：1）65%的门店位于 1-2线城市。2）前五大购物中心 运营商（万达、华润置地、龙湖、新城、万科旗下印力）占据了30%的市场 份额。3）中高端购物中心（华润置地、龙湖、来福士、合生创展）更能在同 一商场中引入多个新能源汽车门店进驻，代表了汽车店的竞争和倾向性。所以 新能源汽车的“本命”是高能级城市中客流量大的中高端购物中心运营商。 ? 新能源汽车在 2022E能为购物中心带来多大帮助？截止 2021年 8月，全国共 有 1200家新能源汽车门店位于购物中心内。汽车团队预测，2022年门店数将 新增 800-1000间门店，主要集中于一线城市。如果我们假设每家门店 300平 米，这意味着一、二线城市购物中心租赁面积的净吸纳面积为 24-30万平方米 或 2022年购物中心供应面积的 2-3%。这将降低一、二线城市的空置率 0.2ppt。 应为龙头购物中心在新能源汽车店里面的份额有30%，所以我们预计对于他 们的带来接近 5-10%的面积增量。 ? 两者结合的局限性：结合我们的实地调研和底层数据，购物中心并不倾向于在 同一家商场内引入 3 家以上的新能源汽车门店。主要因为：1）99%的新能源 汽车零售门店都开在底层，总面积供给有限。 2）新能源汽车门店并不能自带 客流量，所以商场需要平衡租户组合才能促进客流量。这意味着新能源汽车从 面积上来看，只占购物中心的 1-2%。另一个观测到的想象是，已经非常有品 牌效应的车企特斯拉 46%的门店已经不在购物中心内了。 ? 个股推荐：根据新能源汽车门店扩张这一趋势，我们预计龙湖、华润置地、 新城和它们的物管公司华润置地、龙湖创智生活将赢得最多的市场份额并成为 关键受益方。鉴于此，我们将龙湖 2021-23E的年度收益上调 2-10%（来源于 租金收入的增加），并将目标价提至 52.7 港元/股。我们认为中