前 言 在上海这座全球瞩目的国际大都市，精英和富豪接踵而来，于是上海的山水别墅注定要被推上世界的舞台。 环境是不可复制的。佘山九峰十二山蜿蜒奔放十余里。上百公顷苍翠森林，数百亩灵动月湖，使佘山自古就是著名的旅游休闲圣地和山林胜地。佘山人文景观、历史文化源远流长，中西文化在这里和谐相生，积淀丰厚。 这个距离市区不到一小时车程的国家级旅游区，不但因其拥有上海唯一的真山而吸引了数以万计的游客前来观光，更因多家“豪宅”的入驻而名声雀起，成为不折不扣的上海名流聚集区。 别墅市场概述篇 general description: Villa Marketing 一、上海别墅产品市场 1、供需分析 2005年1月到2006年8月全市场别墅供应总量为3239710平方米，成交总量为2884214平方米，供求比1.12：1，供略大于求。 2006年1-8月份，全市别墅供应量1788288平方米，成交总量1636356平方米，供求比1.09：1，供需相对平衡。 2、价格走势 2005年全市别墅均价12425元/平方米，其中7月13740元/平方米和12月14542元/平方米，出现全年两个最高点。 2006年1-10月全市场别墅均价12852元/平方米，6月份均价达到全年最高15594元/平方米。 三、独栋别墅市场分析 2006年1-10月全市独立别墅供应量581874平方米，成交量719545平方米，供求比为0.8:1。 2006年1-10月成交量不呈稳步上升趋势，在5月份月成交独栋别墅已突破10万平方米，6月逆市上扬再次达到新高，超过13万平方米．7-8二个月受季节的影响，成交量有所下滑。 1、供需分析 2、价格走势 2006年1-10月全市独立别墅成交均价17436元/平方米，其中1-6月份均价17336元/平方米，比7-10月份均价低200元/平方米。 整体价格上升幅度集中在4月份的1.6万元／平方米，逐步上升到6月份实现均价2.0万元／平方米。7、8月份整体价格出现有所下滑，均价为17937元/平方米。 四、独栋别墅需求情况 从成交面积段来分析，独立别墅成交量最大的面积区间为 250-300平方米 和 300-350平方米，这和购买客户对别墅的总价的承受能力有着正比关系，由此来看全市独立别墅结构特征中经济型的小面积独立别墅需求旺盛。 从总价方面来看，独立别墅主力总价是300-500万元/套，从成交总价的特征可以明显看出，市场对高端别墅具有一定需求量，然而经济型独立别墅市场热消的总价范围是在300-400万元/套。 五、松江别墅市场分析 从市场供需方面来看，2006年1-10月松江独立别墅累计新增供应量118548平方米，累计成交量161629平方米，供需比为0.73:1，市场需求明显大于供应，由此可以看出松江独立别墅需求旺盛。 1、供需分析 2、价格走势 2006年1-10月份松江独立别墅成交均价16214元/平方米， 4月份和7月份受到松江低价别墅格板块成交量大的影响，导致成交均价仅分别为12685元／平方米和13092元/平方米， 总体来看，1-10月松江独立别墅价格还是呈现稳步上升的态势。 六、松江独栋需求分析 从成交面积来看，独立别墅面积范围在250-300平方米面积最受市场欢迎。 从成交总价来看，300-400万/套的独立别墅在松江位居第一，由于高端别墅板块位于松江区内，因此700万/以上的别墅也成为该区域成交的热点。 七、佘山别墅市场分析 1、市场概述 随着上海紫园、世茂佘山庄园、佘山高尔夫、佘山月湖、中凯佘山别墅、上海晶园、佘山宝石、佘山银湖、佘山3号以及本项目等十多个高档别墅项目的开发，佘山已经成为上海顶级居住的区域，总体规模达到近 80万平方米。 区域售价均价格从当初的10000元/平方米上升到现在35000元平方米。 目前佘山别墅板块，主力房型面积一般在600-800平方米之间， 在售别墅均价在16000-50000元/平方米左右， 主力总价保持在1000万-3000万之间，私家花园占地在3-4亩之间, 在佘山别墅的购买人群中，外省人士占到了五成以上． 2、区域供应 我们锁定区域分析范围为上海紫园、佘山高尔夫、世茂佘山山庄、银湖别墅、佘山三号、上海晶园和月湖山庄。 从上图可以看出，区域内别墅供应总量为803102平方米，约1156套。（包括目前已经售出面积）， 3、区域成交 区域累计成交均价22928元/平方米, 统计口径不包括佘山三号累积均价24230元平方米 统计口径不包括佘山三号和银湖别墅均价26698元平方米 06年成交7套，成交均价48897元/平方米， 06年成交价格比05上涨了57.73%。 05年成交2套，成交均价31000元/平方米。 ４、区域楼盘成交分析 世茂庄园2005年10月开盘以来，共成交9套， 平均成交均价45600元/平方米 月湖山庄2004年6月开盘以来，共成交15套， 平均成交均价16790元/平方米， 06年成交5套，成交均价18512元/平方米,比05年下降了%2.91， 05年成交6套，成交均价19066元/平方米,比04年上升了14.03%， 04年成交4套，成交均价12755元/平方米. 上海晶园2005年4月开盘以来，共成交32套， 平均成交均价26182元/平方米， 06年成交17套，成交均价28022元/平方米,比05年上升了15.51% 05年成交15套，成交均价24260元/平方米.