一次意法风格的华丽碰撞，庄重与浪漫的纯粹邂逅 诞生津西。中国首席写实意法别墅。 《国耀·紫溪营销推广策略与执行》 品读。国耀紫溪 三次开盘，三次热销，成就天津城市别墅销冠传奇： 林荫大道，浪漫花海，成就天津实景别墅最美传奇。 从产品视野品读“紫溪” 五重尊享，津西第一居所城市别墅，向财智阶层献礼之作。 从发展视野品读“紫溪” 项目口碑已成，竞品强势出击，收官期欲再次夺魁挑战重重。 品读。国耀紫溪 区位：RBD、CBD、600年运河文化传承宝地三地环抱。至外环15分钟，城市别墅价值凸显 风格：意法风格融入百年运河文化，极致浪漫，将文艺进行到底。津门罕有双风格文艺别墅 建筑：纯别墅社区，墅级生活的三重演绎。类独栋、联排、空中别墅，产品线丰富 园林：法式宫廷园林，以花园统摄自然的造园手法，将尊贵做到极致。全冠移植，移步易景 配套：2000万巨资打造中国私人会馆标杆。看得见的尊荣生活 五重尊享 向财智阶层献礼 品读。国耀紫溪 市场地位的巩固 项目升级的实现 豪宅形象的建立 价值标杆的形成 通过“一系列高端体验活动、楼处现场的体验、媒体诉求”项目豪宅形象已成功建立。 别墅去化良好。 开盘期 以“形象塑造”奠定基础 以“火爆热销”巩固地位 以“扩大影响”升级价值 强销期 持销期 收官期 以“名利双收”形成标杆 形象力 热销力 以形象力奠定豪宅基础 以热销力巩固豪宅地位 以辐射力占据市场平台 豪宅形象支撑销售 品牌价值支撑去化 热销巩固豪宅地位，扩大辐射支持价值升级 实现品牌落地 形象与热销双实现后 成就市场标杆 当下已进入项目“名利双收”的收官阶段，需以“热销”创造传奇 以价值表现与销售成果 实现标杆建立 项目发展轨迹 品读。国耀紫溪 从产品定位及发展视野研判本案核心魅力： 口碑 现房 纯别墅社区，定位高，品质好，区域市场标杆项目 现房实景，眼见为实 品质 历经形象塑造、火爆热销、价值提升等阶段，处于巅峰状态 1. 2. 3. 收官在即，魅力延续 最美别墅，续写传奇 目标。理解 【销售目标】 2013年全面去化库存、新品，实现高货值清盘 提高销售速度，制造市场话题，成就收官传奇 【形象目标】 巩固西青首席城市别墅地位，实现品牌高度 信心。中原 大陆地区34家分公司 逾35000员工 1994年进入内地市场，已在全国设立了34个分公司，业务范围遍及各大中城市。中原集团大中国框架已经基本确立，形成完善的全国营销渠道。 中原集团创立于1978年，是以房地产代理业务为主，涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业。 中原集团励精34年发展 面对目标， 34年励精图治，11载津门深耕 —— 中国第一皇牌代理； 有信心与国耀再次携手，共谱辉煌。 识局立势，全面扩容 —— 2013，高调收官 信心之下，针对营销目标，提出策略总纲 —— 报告目录 —— 第一部分 识局立势 1、识局：津西别墅市场竞争格局研判 2、立势：对比核心竞品，有的放矢，打响攻坚战 第二部分 全面扩容 三 维 扩 容 1、客源扩容 ——扩大客户地图，区域内外双向策略导入 2、热度扩容 ——包装升级、事件营销提升项目市场热度 3、渠道扩容 ——利用中原资源，多范围扩展客源，丰富导入渠道 第三部分 销售执行 第一部分 识局立势 格局研判 / 竞品解析 / 竞争力对比 格局研判 福布斯最新统计（信息来源：每日新报）： 天津市总人口：约1644万人 天津千万富豪总数：约17100人 天津亿万富豪总数：约1250人 天津总财富600万人口：43000人 年收入总额150-300万人口：约20-30万人 中国亿万富豪63500人，平均年龄41岁，其中职业股民的比重占10% 天津地区，亿万富豪1250人，全国排名第12位；千万富豪1.7万人，全国排名第11位 财智阶层汇集天津，中产爆发，需求多元 天津改善需求已到了从普宅时代到城市豪宅时代爆发的节点 格局研判 在中产阶层多元需求影响下，城市别墅成为市场宠儿 150万-300万墅居云集近郊，津西版图定义墅级生活 津西墅级产品主要分布在四个区： 武清区（第二居所住投皆宜，京津双城客源） 西青区（第一居所宜居产品，六成市区、四成地缘） 静海县（第二居所度假产品，依托南开、河西客户消化） 津南区（第二居所住投皆宜，河西为主要客源采集地） 同价位次要竞争区 同地段核心竞争区 同客源次要竞争区 边缘竞争区 同客源次要竞争区 格局研判 同地段核心竞争区：城市西扩受益之地，现状为低端自住+高端改善，缺乏中端产品。江南城定位小众，核心竞品为同质化程度高的栎墅； 同价位次要竞争区：依托森林公园、高尔夫俱乐部等，打造生态度假板块，别墅项目林立，但因板块属性差异，竞争性不强； 同客源次要竞争区：中北镇及张家窝均为津西热点板块，借势CBD、RBD发展，吸纳南开、河西等市区客户，产品中仅云锦世家定位相近； 边缘竞争区：中信珺台尾房在售，价格较高，竞争系数低，仅为参考。 格局研判 供应面：竞品范围内，已推未售墅级产品共计862套，且产品同质化程度较高，竞争格局激烈。 需求面：西青区在售商品房主要面向低端刚需和高端自住，从大户型产品成交情况来看，150-200万的总价段月均成交达70套，200-300万每月也有约45套的成交量，可见市场客户认可区域定位，对后市有信心。 客户面：墅级产品客户大部分为市区主动外溢客户，小部分为地缘客户。从竞品现场采集样本，市区客户认购原因主要有三点——低总价、准现房、交通便捷。 库存大，竞争激烈，我们必须脱颖而出