谨呈：卓达集团 河西务别墅项目 营销策略及执行报告 目标3：形象与品牌 通过对本项目的成功开发，奠定开发商在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！ 资金稳健回收 利润最大化 品牌树立与传播 目标1：现金流 通过分阶段的配合营销，实现项目的可持续性开发，为开发商保证良好的现金流，从而确保资金的快速回拢！ 目标2：利润 在依托区域发展的基础上，充分发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！ 明晰本案营销目标 … 理性的风险控制就像项目的保护伞 下一个投资项目? 目标1：现金流 保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础 项目永恒的话题 目标2：利润 追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标 利润 通过项目卖点挖掘,借势营销,有效的推广，体现项目最大的价值展现 速度 合理的推售时序,不同产品的组合,有计划的价格控制实现项目的有序销售 目标3：形象与品牌 项目的成功不仅体现在销售的成功 不能就项目谈项目 巩固的三角形体系,保证项目相互支撑,协同发展 卓达 现金流 … … 利润 品牌 本项目追求三大目标的协同发展 回顾河西务和本案的城市功能定位 具有示范作用的“京津走廊示范镇” 最具生态的“京津走廊的中心花园” 作为产业服务的“京津走廊经济圈的中央功能服务区” 面向京津地区、以生态居住为主，产业服务为辅的功能定位 本案的城市功能定位 项目的开发应契合城市的生长过程，完善自身应具备的城市功能，形成新的增长极。 我们应以此为开发原则，制定相应的开发策略，最终实现我们的营销目标。 整体开发 体现生态人居大盘整体形象 有利于工程的有效组织 现房利于销售，满足多种回款要求 配套先行，营造项目文化气质 开发策略 多种产品类型，满足人居、商务需求，完善城市功能 配套先行 创意产品 三星联动，打造生态文化大盘 占 地 面 积：500亩， 约为33.3万平方米 总建筑面积：12万平方米 容 积 率：0.36 产品配比分析 体现差异、塑造产品特质、树立项目形象、引发客户的价值归属与认同 总体营销定位解析 产品价值 客户价值 产业服务素质 生态文化品质 现代艺术气质 升值潜力 专属尊贵感 区域价值 经济增长极 京津走廊 中心花园 艺术聚集地 京津走廊中央功能服务区 本案营销定位 位于京津走廊，富含现代精神、艺术品位、城市生态的精品别墅社区，专属于当代知富阶层的终极乌托邦。 分物业形象整合 京津走廊、生态人居、复合功能 生态别墅 企业会所 艺术展馆 总体定位的核心体现 项目品牌核心 商务的补充型物业 完善区域产业服务功能 艺术特质的形象展现 文化特色的差异化 整体形象以生态度假别墅为核心， 企业会所做为产业功能的补充、 艺术展馆做为文化品质形象的提升 分物业营销形象定位 卓达生态别墅群（中流砥柱的生活向往）+精品艺术展览馆+国际企业会所 大北京＋天津市区+环渤海城市圈+北中国 位于京津走廊，富含现代精神、艺术品位、城市生态的精品别墅社区，专属于当代知富阶层的终极乌托邦。 卓达生态别墅群（中流砥柱的生活向往） 分物业形象定位——别墅 生态坡地景观 现代主义建筑 文化大盘气质 休闲度假功能 以专属性、休闲性、生态度假性、投资性为特色，满足中流砥柱的终极生活向往。 分物业形象定位——会所 精品艺术展馆 以现代主义艺术作品的销售与展示体现中流砥柱对品位的追求与艺术的享受。 会所在很大程度上代表着一个楼盘的品质，是某种生活方式和生活品质的象征。好的会所能够迅速建立开发商的品牌效应，快速提升楼盘的增值潜力，推动投资者的投资兴趣和住宅价值。会所的独立运作和市场表现更帮助开发商节省不少楼盘广告行销的费用。 分物业形象定位——商务别墅 国际企业会所 京津走廊稀缺生态国际企业会所 卓达精神、精英共聚 商务别墅在项目中承担的责任： 实现项目对于产业服务功能的补充，提供商务办公的功能。 以生态化、总部化、品质化为特色的国际企业会所。 项目的入市时机 2008年 2010年 2009年 开盘 2011年 开工 竣工入住 天津市的远郊别墅项目价格分析 天津市远郊别墅项目的平均价格约在8200元/平米左右，最高达14000元/平米。 武清区的房地产项目价格分析 武清区项目的平均价格约在3300元/平米左右，别墅价格在6000元/平米左右，低于天津市远郊别墅的平均价格。 确定项目的入市价格 基本与天津市远郊别墅的平均价格持平，获得有利的价格优势； 高于武清区目前的在售项目价格，保持区域的引领位置； 本案的入市价格为8000元/平方米 价格定位 最终实现整盘均价 10000元/平米 高调入市/低开高走 一方面培养市场；另一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间。 价格阶段上扬，稳步提升 随着区域市场成熟、工程进度和卖点的逐步兑现稳步提高单位价格，实现利润的增长。 循环价格先期预告 在每一循环周期前进行价格释放，刺激上一周期剩余房源的成交，为下一周期进行准确客户积累。 产品分级，差异定价 拉开综合价值较低的单位与较高价值单位的价格差异，同时获得快速销售和获得更高的利润点的双重目标。 价格调控，步步为营