融侨江北花卉大道项目2011年营销策划方案 南京中原 2010年12月 Part1.项目解析 位置：东至花卉大道；西至海院路；北至规划道路；南至象山南路。 总出让面积：283305.6平方米 规划用地性质：二类居住用地；容积率：≤1.7； 建筑密度：≤30%；建筑高度：≤35米；绿地率：≥35% 2009年，融侨大手笔之下诞生的江北新地王 如果说“一主三副八新城”的南京城市战略规划还略显遥远，一条纬七路过江隧道真正将主城河西与拥有独山水资源和相对成熟配套的珠江镇联系起来。 群雄逐鹿珠江镇，使“宁要宁南一张床，不要江北一间房”的流传渐渐淡去，地王大战的硝烟尚未散去，属于珠江镇的未来，刚刚开始…… 项目所处区位——背倚老山风景区，距纬七路过江隧道十分钟车程，交通通达性好，景观条件优越 过江隧道 花卉大道(拟建) 本案 沿山大道 地铁 项目现状——有自然，有生活 沿山大道 老山连绵起伏的山脉 尽享珠江镇中心成熟配套 老山国家森林公园 珍珠泉 极乐寺 大学城 江浦高级中学 纬七路过江隧道 地处10万亩国家级老山森林公园南簏，珍珠泉、佛手湖、白马湖、极乐寺拥尽自然山水、历史人文资源； 　　 项目南接浦口行政中心，生活配套齐全。 2010年5月通车的过江隧道直达河西新城，南京城市中心完善配套瞬间即达； 周边地块的相继高价拍出，以及得天独厚的先天资源，意味着未来花卉大道沿线将成为中高档楼盘聚集之地，区域地位与价值不言而喻。 出即繁华都市，尽享浦口完善市政配套；入即宁静，远眺老山翠美山景，真正实现完美生活理想，兼备生态与城市双重价值。 城市规划对南京楼市及江北楼市的影响 一、城市外围渐热 地铁的建设，城市规划的实施，城市外围会逐渐变热，郊居化现象将会逐渐明显。2010年这种现象的代表就是今年比较热的板桥和方山板块。南部新城、浦口新城、麒麟新城、江心洲等规划让城市的外围开始变得越来越热闹。 二、江北将成“第一居所” 浦口规划为江北副城中心，2030年建成11条过江隧道，远景共有16条，4条旅游线路。2014年前将建好1号西沿线3号线。江北有望与河西溶为一体，共享一座城。江北将会成为未来第一居所。 三、雅居乐地王，江北楼价心理预期大涨 雅居乐楼面价7000多，给江北楼市注入强心剂，江北楼市价格有望涨价。 未来规划发展——位于规划中的浦口新城核心区，是南京城内最能体现“江、山、城”生态结构和整体格局的地段 浦口新城的整体生态结构可以概况为“背山面水、两轴两、 河、一核一带、水绿交织” 中央绿道是连接老山与长江的生态绿道，七里河是连接老山 与长江最具生态意义和景观价值的河道 项目整体规划——典型的“高低配”物业，自成一体的大社区 联排别墅 小高层 会所及townhouse展示区 小高层 幼儿园 商业 现阶段项目具体产品信息——中高端舒适型的物业 一期划分： 西区联排别墅1-18幢， 共88套。 西区小高层10-15幢，其中： 76m2 （D2） ：72套 92.6m2 （B1） ：84套 93.9m2 （A2） ：48套 96.8（D1）m2：24套 101.4m2（D3）：24套 125.6m2 （A1、A3） ：96套 139m2 （B1、B3） ：168套 别墅产品分析及卖点归纳——优势明显，可以媲美市场上大多数类别墅产品 负一层全赠送，80平米，层高3M，采光天窗+下沉式庭院 边户加送侧庭院 二楼赠送露台，整体赠送面积接近250平米，赠送率100% 35平米阔绰客厅，顶楼层高6米，可隔 双车库，直通-1层 公寓产品分析及卖点归纳——户型无明显亮点，但面积段属于差异化状态，为板块未来的发展预留了档次提升空间 优化建议已提交 典型的为改善性需求打造的住宅产品，尺度阔绰，功能齐全 项目基本素质总结 区位及环境 1 交通 2 产品类型 3 项目的吸引点 未来江北新城中心 老山山景近在咫尺 可以享受到传统山际别墅所不具备的城市配套资源 东临江北景观大道——花卉大道，直通纬7路过江隧道，20分钟到达南京主城； 地块周边以别墅用地为主，差异化的产品有利于跳出区域同质化竞争； 90平米左右的户型对刚需客户的吸引和139平米户型对市场空白点的弥补 开发商品牌 3 前期开发项目带来的良好口碑和品牌形象 项目愿景 做江北高端住宅的标杆 实现融侨品牌形象的再提升 实现项目经济效益与品牌效益的双丰收 实现愿景所需解决的问题 如何在江北传统的非豪宅区树立高端形象？ 1、总分利用“别墅区里的公寓”这是形象特征，通过公寓硬件设计的提升和园林景观打造方面的着力和内部法式风情的运用、老山自然山景资源的借力来提升项目的形象。 2、利用交通的便利，主打别墅“城市山际别墅”的卖点，突出“第一居所”的概念，与传统的山水别墅产生差异化竞争。为提升别墅的品质感，建议加做精装庭院 实现愿景所需解决的问题 如何解决联排别墅与小高层产品并行推售的矛盾？ 1、联排先入市，拔高项目形象，结合联排的推广，以活动深入带动项目的法式文化 ，进而推出公寓产品； 2、别墅拉升形象，公寓确保销售及速度 Part2.市场研判 经济环境与政策环境 Part C.2.1 经济环境 中国经济恢复高速增长 经过2008年全球金融危机的洗礼，中国经济经过2009年的平稳过渡，在2010年再度回到高速增长的轨道。中国社科院在2010年12月底发布《经济蓝皮书》预计，2010年全国经济增幅约在10%左右，全年GDP突破37万亿元人民币，经济总量首次超过日本，居世界次席。 当前，中国正在谋求转变经济发展方式，中共中央“十二五”规划建议指出，必须调整经济结构、扩大内需、建设创新型国家。 CPI居高不下，通胀压力与日俱增 2008年中央为刺激内需而投放的4万亿计划对于中国经济的增长起到了关键的积极作用。而政府大量投放货币刺激市场流通，从而推动经济复苏的同时，也造成了通过膨胀压力的增加，在近年中国CPI指数不断上升，2010年12月CPI预测值在4.5%左右，并使得政府对通货膨胀指标由2010年的3%上调至2011年的4%。