远洋假日养生庄园2012年营销计划 坚定的差异化营销 二、目标分析 一、资源梳理 三、战役安排 四、执行要点 目 录 五、支持要件 一、资源梳理 存量房源 2012年销售计划——剩余资源梳理 存货资源去化：2011年底预计剩余资源7.7亿（计车位）。2012年预计去化4.55亿，剩余资源去化率59%。主要集中一期别墅产品的去化。 一期在售资源为别墅、洋房及小高层；2011年分别销售2.3亿、1.3亿、0.4亿 2011年底剩余7.5亿资源中，别墅剩余2.1亿（占30%）、洋房剩余2.7亿（占38%）、小高层剩余2.3亿（占30%）、车位0.16亿（占2%）。 2012年预计去化剩余资源4.55亿（去化集中在二、三季度）。其中：别墅去化2亿、洋房去化1.4亿、小高层去化1亿、车位去化0.09亿；剩余资源去化率分别为88%、49%、43%、58%。 分面积段剩余资源及去化情况：预计年底项目存货7.5亿（别墅2.6亿、洋房4.9亿；未计车位1565万、会所及商业），不含车位计划销售4.46亿（上半年1.88亿，下半年2.57亿），剩余资源金额去化率59%。销售策略如下： 逐步上调别墅价格以挤压洋房销售，多层与小高层结合样板房开放，形成两次销售高峰。洋房上半年去化1亿； 8月起，洋房主打现房主题，结合样板房与12345活动体验，洋房下半年销售1.43亿。 一期别墅五一节前结合农场认养，别墅余货上半年销售38%，0.87亿； 下半年以二期别墅价格挤压一期别墅尾货。一期别墅合计销售2亿（合院基本清盘）； 2012年销售计划——剩余资源销售策略 新增资源去化：2012年新增7区别墅、17区多层及商业资源，共计3.4亿。计划2012年去化1.5亿、新增资源金额去化率44%。 2012年8月推出7区别墅产品，资源量2.8亿，作为一期别墅产品的补充。预计销售去化1.4亿，去化率49%。该产品需创造价格标杆、追求较高销售毛利率（26.7%），适当控制销售速度。 10月推出17区洋房产品，资源量为0.12亿，争取年内清盘。 2012年销售计划——新增资源梳理 7区 17区 别墅：116套、可售面积2.1万平、资源2.8亿。 洋房：20套、可售面积1552平米、1178万元 商业：25套、可售面积3941平米、4532万元 2012年销售计划——新增资源梳理 根据一期销售经验，调整二期别墅产品规划布局，预计8月开盘销售； 二期别墅产品178平、188平两类产品，根据一期客户反馈，做了相应的产品设计调整，增加了独立车库及半地下车库、景观餐厅等，别墅朝向、私密性及度假感均有提高，属市场适销产品。 新增产品：二期及时补充别墅产品，形成洋房别墅双驱动。 2012年销售计划——新增资源梳销售计划 本项目2012年下半年新增资源3.4亿，计划销售1.5亿，销售策略如下： 一期纵联排别墅价格逐步上调，从1月起至5月底每两周涨一次，从现均价11400/㎡调至12000 /㎡ ，为二期别墅入市做价格铺垫； 二期别墅样板间7月开放，接续一期别墅客群与市场关注度；7月蓄水，8月开盘，形成销售高峰，全年计划实现销售额1.4亿。 二期新增洋房为75平两房，做为一期面积段产品补充，跟随一期洋房销售，新增洋房及商铺全年计划实现销售额0.1亿。 2012年销售计划——新增资源梳销售计划 二、目标分析 1）项目所在板块的整体市场走势： 2011年金石滩市场市场销售约14亿，相比2010年18.5亿整体下滑约24.3%。 2011年底金石滩市场存量别墅约8万平，洋房约10万平；2012年潜在供应量别墅6万平，洋房约12万平；预计明年区域整体市场供应36万平，供过于求、价格持平或下行。 金石滩板块2010年成交均价8084元/平，2011年年成交均价9084元/平，11年较10年有12.3%的涨幅，供应量2010年为212,589平，2011年为135,256平，11年比10年同期下降了36.4%，而同阶段10年成交228990平，11年成交147711平，减少了35.5% 。2010年库存量为55.8平，2011年库存量为52.1万平，虽然较2010年有6.7%的降幅。但库存量仍然较大，并且未来2012也将有海昌、恒基兆业、保亿、鲁能北部地块的大 幅供应，可见市场竞争激烈。 2）竞品项目量价客型分析： 金石滩市场主力产品为200－300平别墅、60－100平多层洋房，客群比例大连市区约30%、开发区50%、外地20%，当前主流销售策略是实景体验、外部渠道拓展、灵活的价格策略。 2012年新增同品类项目——波尔多庄园 A8区预计明年年初开盘 项目核心区 未定 占地面积16.5万㎡，建筑面 积11.5万㎡，容积率0.7.包 括：公寓、和别墅（联排、 双拼、叠拼）产品， 面积段150-500平 项目核心，红酒小镇，包 括：红酒博物馆、酒店、 红酒公园、红酒加工场、 地下酒窖等 精装公寓产品，面积段30-90平 保亿·丽景山项目位于大连金石滩景区，占地37万方，总建筑面积31万平方米，以多层大宅、联排和独栋别墅组成。该项目是保亿置业在大连打造的第一个“丽景系”低密度高尚社区。项目已在今年10月份开工（只是样板区开工），项目明年年初亮相，预计明年7月份左右开盘。现场售楼处会自建，目前在找外展，项目也正在招聘相关人员。 金石5号路 金石3号路 保亿丽景山 2012年新增同品类项目——保亿丽景山