丽水馨庭 HEALTH HOUSE 新活性原墅 基础认识 营销策略 推广执行 报告结构 [新政] [市场] [竞争] [一大战略体系] [ 二大战线 ] [体验式购房] [自然去化期] [ 蓄 水 期 ] [开盘引爆期] [新政] 土地和项目取得 前期准备 (准备阶段) 建设及销售 (实施阶段) 竣工入伙 (完工阶段) 物业交接/管理 (运营阶段) 转让、抵押、出租、经营 一级市场 房地产业活动链 房地产市场阶段 三级市场 二级市场 房地产调控政策 土地政策 税收政策 产业政策 金融政策 产业政策 税收政策 政策调控历程 产业政策 财政税收政策 金融政策 土地政策 土地政策 金融政策 土地政策 限制土地供给 提高房贷利率和首付比例 征收营业税 限制开发信贷 增加中低价房土地供给 增加中低价房和经济适用房供给 一级 市场 三级 市场 二级 市场 “国六条”细则影响（2） 1、贷款成数再次强调的心理预期远远超过实际带来的影响 营业税的征收延长了投资期限，提高了投资成本，只有在预期的房价上涨获利远远超过5.55％的营业税成本，才会出现5年内的短期抛盘。投资获益必将大受影响。 1、由于90M2以下住宅的上市集中，必然会造成市场上的该类房屋的价格下跌，同时由于该类二手房在贷款成数以及购买成本方面的原因会表现更加明显 2、新推项目的90M2以上住宅比例较少，二手房中的该类住宅由于改善性需求受到一定的追捧，会使得价格有所上涨，同时由于5年内住宅税费的问题将使得卖方将成本追加买方，最终使得该部分房产价格上涨。 3、土地稀缺将使得别墅项目依然笑傲江湖，走势平稳 价格风险在投资收益和贷款成本两方面都会对消费者的心理产生影响，出现观望情绪浓厚的状况 投资风险 价格风险 贷款风险 消费者风险 投资风险 价格风险 贷款风险 上海不是本轮调控的重点对象 2005年的宏观调控政策的出台，更多是“上海感冒，全国吃药”，主要调控对象就是针对上海及长三角周边城市。通过一年的调整，上海市场2005年初疯狂般的上涨势头已经得到遏制，市场开始趋于理性平稳。而正当政府的目光聚集于上海市场的时候，北京、深圳等地的房价却仍旧在飙升，因此今年的宏观调控更像是“全国感冒，上海陪着吃药”。北京、深圳、广州被重点关注，在政策执行上基本无回旋余地。 政策执行尚有调整空间 直辖市有特殊情况可调整“70%”的比例，这给上海大户型项目开发留出了空间，具体情况需要等待上海的实施办法。 上海作为直辖市有政策调整的权利，并且去年地方政府调控有力，取得明显成效，所以此次的政策执行上会有一定松动。 产品结构影响较大 90平米及以下产品比例的增多，一定程度上缓解了上海市场上小户型产品供应失衡的局面，但对开发商的利润控制会造成一定影响，同时大户型产品供给关系的人为控制，势必会改变当前大户型产品去化难的困境。 别墅类土地供应再一次全面叫停，对后市别墅产品的供应将产生较大影响，别墅产品价格上扬不可避免。花园洋房和TOWNHOUSE等类别墅项目是国土资源部清查的重点，今后在规划设计此类产品上应极其谨慎。 新房市场：楼市成交量一周内下降两成 统计数据显示，细则出台后一周内（5月29日-6月4日），上海楼市各项指标均出现明显下降。新盘成交套数4066套，环比减少19.63%；成交面积50.00万平方米，环比减少16.6%部分上市新盘调整开盘策略，以略低于预计开盘价的价格上市。 二手房市场：成交量下滑明显 在楼盘房龄两年左右居多的杨浦、长宁、闸北、闵行和浦东塘桥等区域，成交量下滑明显，挂牌成交价格有3-5%的下浮。在楼盘房龄4-5年居多的虹口、普陀和浦东三林、上南等区域，不到5年的房源“售转租”明显增加。部门门店的二手房的成交量下滑了50%左右。为避征全额营业税影响，中介布局疏远次新房。而在6月1日的前两天，上海二手市场突然爆满，赶着“过户”完税的交易双方明显增加，房产交易中心不得不加班延时工作。 上海市四大银行“别墅”贷款规定 工行总价在300万元以上的高档别墅，贷款成数不超过6成，最长期限30年。 农行别墅贷款成数最高5成。 建行别墅贷款成数最高7成，一手别墅最长期限30年，二手别墅期限为20年。 中行400万元以下的别墅，贷款成数最高7成，1986-1990年造的别墅最高6成，而400万元以上的别墅原则上不接受贷款，除支行推荐或VIP客户。 具体政策分析详见附件。 [市场] 全市别墅市场 全市联列住宅市场 莘闵板块联列住宅市场 市场客户分析 附：案例 经过年初的传统淡季，2月别墅市场趋于平稳。独幢别墅出现小幅回升。3月联列别墅成交比重增大，占到了六成，4月市场供需两旺，5月成交依旧保持良好状态。 独幢价格在2月的低谷之后，一直稳中微升，联列住宅在平稳中震荡，仅在4月达到9836元/平方米。 全市别墅市场 纵观去年9月至今的联列住宅，除了在传统的淡季，成交量一直呈增长状态，尤其是3月以来，成交大幅增长。 成交均价波动较为平稳，到3月、4月、5月有较大起伏。 全市联列住宅市场 在莘闵板块，联列住宅06年的成交情况明显优于去年。 成交均价呈缓幅增长，成交均价由最低时的6501元/平方米增至8340元/平方米。 3.、4月份成交量剧增，在四月出现大半年以来的峰值，成交面积达到10747平方米。 莘闵板块联列住宅市场