中建·梅溪湖壹号2013年营销总纲 中建·梅溪湖壹号项目组 2012年12月 2 本报告的技术思路 营销策略总纲 市场分析 策略总纲体系 核心策略 竞争分析 目标及问题 宏观大势 销售总结 形象定位 推售计划 展示策略 推广策略 费用预算 营销总控 2012营销总结 客户分析 营销总结 目标提出 核心问题 3 目标及问题 目标提出 核心问题 8亿 中建·梅溪湖壹号2013年签约目标 5 销售目标下的蓄客批数 参考一期高层成交率5%的比率，别墅成交率10%的比率计算，2013年至少蓄客17112批客户，蓄客基数大，客户量至少为今年的2.5倍。 6 销售目标下的问题一 问题一：长沙房地产市场持续销售低迷，梅溪湖边2013年热销项目将有9个，2013年推货量将达80万㎡，且除金茂项目外，其价格都要远低于本项目，片区竞争将进入白热化状态； 销售目标下的问题二 问题二：区域规划2年，本项目与金茂项目抢占先机，2012年消化了梅溪湖前两年的关注本区域的客户群，区域客群基本消化完毕，未来客户的寻找成为关键； 一期别墅客户访谈语录： 潘女士 45岁 购买一期别墅D10栋106 从梅溪湖片区的规划一出来，我就一直在关注这个片区的项目，等了2年，终于能买到房子了，这边的别墅环境不错。 一期高层客户访谈语录： 王先生 30岁 购买一期高层7栋1101 我从小就在西站附近长大，很关注这边的房子，看着梅溪湖这边的建设一天天的完善，等了2年，终于买了中建这边的房子，很开心。 8 梅溪湖板块在这两年已经过度炒热，未来市府板块、滨江、洋湖板块的热度将持续发力，明年梅溪湖片区不一定是热点区域，销售速度将受到影响； 不能以目前的眼光来衡量未来，片区经过两年的蓄客，在2012年，本项目和金茂项目已经抢占先机，基本将片区客户消化完毕，蓄客和销售速度不一定能像12年那么好。 销售目标下的问题三——销售速度 9 2013年所推产品中，面积在140㎡以上的户型占39%，大面积产品比例大。 销售目标下的问题四—大面积产品是主力 10 2013年的核心问题 2013年片区竞争将进入白热化状态 Q1 现有营销模式不能完全保证2013年销售任务的完成，在巩固现有的营销模式以外，我们还必须探索新的拓展渠道！ 目标下的问题 竞争加大，蓄客量大增，速度减慢、大面积产品多 2013年区域客户基本消化完毕，所需客户总批数达17112批，蓄客难度大 2013年销售速度不可能像2012年那么快 2013年大面积产品是主力 11 销售总结 客户分析 营销总结 2012营销总结 12 截止12月24日，2012年项目共销售认购726套，认购金额7.48亿，认购面积8.35万㎡，实收均价达8571元/㎡，成为长沙豪宅销售之王。 自9月28日开盘到现在，住宅销售率达81.3% 总体回顾 营销分析 销售分析 客户分析 13 总体回顾 营销分析 销售分析 客户分析 价格：双拼实现实收均价17629 元/㎡，联排实现实收均价12057元/㎡，树立了全市别墅市场的标杆，高层实现一期开盘实收均价7623元/㎡，奠定了项目在区域的领导者地位。 持续 片区 价格 标杆 9月28日：别墅首次开盘，实现双拼实收17629元/㎡，联排实收均价12057元/㎡； 10月20日：高层首次开盘，一期整体实现高层均价7623元/㎡，与此同时，片区所有项目价格不高于7300元/㎡，成功奠定项目在区域的价格标杆地位； 10月28日：2#紧急加推，125㎡价格达实收价格8500元/㎡； 12月21日：一期二批开盘，125㎡看湖价格在之前基础上升约400元/ ㎡ 。96、78、110㎡户型在之前基础上上升约150元/㎡ 长沙市场别墅双拼最高为美洲故事价格为15000元/㎡，联排最高价格天麓均价为12000元/㎡； 片区高层市场：旭辉御府 5400元/㎡ 达美D6 7000元/㎡ 中一九郡 7200元/㎡ 别墅成为长沙市场价格标杆，高层成为区域价格的领导者 14 总体回顾 营销分析 销售分析 客户分析 速度：别墅创每分钟1.4套的开盘当天成交速度，创长沙首次，高层首开平均每分钟2.68套。 次次 创下 开盘 速度 传奇 9月28日，创长沙首次别墅开盘成交速度第一,42分钟48套别墅全部售罄；每分钟1.4套； 10月20日，高层首次开盘，2小时劲销322套，平均每分钟2.68套； 10月28日，2#加推，半小时劲销42套，平均每分钟1.4套； 12月21日，1、2、4、10栋加推，1.5小时劲销207套，平均每分钟3.3套 缔造长沙楼市销售速度神话 15 9月28日至11月抵，仅2个月时间，2012年项目共销售认购454套，认购金额4.88亿，认购面积8.84万㎡，销售总量大。 总量 双拼实现实收均价17629 元/㎡，联排实现实收均价12057元/㎡，树立了全市别墅市场的标杆； 高层实现一期开盘实收均价7623元/㎡，奠定了项目在区域的领导者地位。高出片区均价300元/㎡以上 价格 销售分析小结：2012年较好的销售成绩奠定了项目长沙豪宅的销售之王及区域价格标杆的地位 总体回顾 营销分析 销售分析 客户分析 别墅创每分钟1.4套的开盘当天成交速度，创长沙首次，高层首开平均每分钟2.68套。 速度