郡原美村的世联思考 中央公园别墅区的领航者 本次沟通核心关注： A、郡原美村的市场占位 B、后续产品的营销执行 郡原美村的市场占位 ——项目目前的市场占位 市场分析 （1）长沙别墅市场研究 （2）项目竞争市场研究 长沙别墅市场供应四面开花，其中南城12个、星沙金鹰12个、麓北11个、麓南8个、北城5个、中心4个 战场：长沙别墅地图 战场特征：A、供应大长沙别墅人均面积远高于国内平均水平；07-10年主要别墅项目累计供应约3500套，预计后续供应量约780万平米 07年 08年 09年 10年 绿城青竹园总280套，共销100套(71%)，第四季度将推出约30套独栋； 龙湾已售550套，剩余约150套; 美洲故事共销售185户，共87栋，年底将推20套独栋； 格兰小镇总266套，共销221套，预计10月推22套； 麓山别墅已售114套，后续没有新货推出； 湘江壹号总238套，共销售75套，其中09年销售20套，10年销售30套； 保利阆峰云墅总372套，共销售322套，其中2010年销售120套 战场特征：B、消化周期长长沙别墅销售周期长，至少4年以上，年均消化速度在60套以内，旺市明星项目当前最高纪录在百套左右 盈峰翠邸总162套,共销售85套 南山苏迪亚诺总700套,共销售302套，10月底推52套联排 长沙玫瑰园总205套,共销售80套 东方大院共销售210套，今年销售约110套 橘郡已售138套，预计10月推出113套小独栋 战场特征：C、价格有限长沙别墅价格较低，低于一、二线城市，且基本稳定，增长很慢 1、长沙别墅价格低洼。远低于一线城市水平，即使与邻近省会城市相比也相对低廉 2、长沙别墅价格增长缓慢。以09年下半年到10年上半年观察为例，单价略有提升但总价变化微乎其微。 3、长沙别墅价格未能体现其物业的稀缺性，当前联排的价格与市中心核心地段高层相差不大 片区（长沙南城板块） 建筑形式（低密度社区） 入市时段（2010年底-2011年） 主力户型面积/价格（130-300平米） 主要竞争对手 长沙整体市场供应大、消化周期长、价格有限，片区又将面临怎么的竞争态势—— 主要竞争对手 预计推售时间 3月 10月 11月 12-2月 龙湾 格兰小镇 阆峰云墅 本项目 美洲故事 推出30套220平米联排 在售四期s组团独栋，面积370-420平米，28套 推出28套176-184平米小联排，总价150万-170万 现售270~302平米双拼，11月20多套独栋 剩少量洋房和小独栋在售 托斯卡纳 在售160-260平米洋房 10月底推新品，260-330平米小独栋20多套 橘郡 10月竞争对手主推联排，11月竞争对手主推独栋类产品 格兰小镇：苏格兰风情低密度复合型大盘 格兰小镇：苏格兰风格城堡别墅，血统单纯且唯一，环境及风格为其卖点之一 13 墙体。房子一般由砖、木和钢材等材料构成，少见钢筋混凝土。墙体保暖性很好，主要由于三层墙面：外层红砖、中层厚海绵或带金属隔热层的薄海绵、里层灰色砖。 符号元素。英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块，线条简洁，色彩凝重。坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等充分诠释着英式建筑特有的庄重、古朴。双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底脚等为英式建筑的主要特征。 建筑材料。选用手工打制的红砖、碳烤原木木筋、铁艺栏杆、手工窗饰拼花图案，渗透着自然的气息。 色彩。红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。空间灵活使用、流行自然，蓝、灰、绿富有艺术的配色处理赋予建筑动态的韵律与美感。 产品分布：分布在小区最外围，地势较高 销售情况：当前销售102套，因高性价比成为畅销户型 低 高 格兰小镇：联排产品共144套，面积在220-280平米/套，4-6联排，客厅下沉设计，赠送地下室及多露台，产品价值较高 畅销户型—227.90平米端头户型；跃式设计、下沉超大客厅，赠送大露台 产品亮点： 位于小区地势最高位置，视野较好； 多露台赠送增加户型舒适性； 主卧独享顶层凸显尊贵感 一层 二层 半地下室 龙湾国际：百万平米山湖别墅大盘 一期洋房 一期联排 龙湾国际：核心资源启动+高赠送值+园林展示到位 核心资源启动：一期开发的是一线中央湖景资源区，环绕着湖进行开发 园林 龙湾国际社区联排户型（184平米）：奢华主卧套间、超高赠送面积； 五房两厅267平： 赠送面积460平，实际使用面积达730平 送地下室、前后花园、露台等 160平前后庭院+55㎡地下室+70㎡露台+可改造 面积60平 预留通风天井，可改造成升降电梯 美洲故事: 城市低密度美式风情别墅社区 美洲故事打造亮点：以社区园林规避排布拥挤劣势，营销效果好，整体品质感高 本项目容积率为1.0。相对其他高端别墅排布舒适度最低，但其成功主要通过园林的打造增强了别墅居住的舒适度，留给客户良好居住环境的印象 美洲故事联排C1D中户（216平米）：挑高客厅、奢华主卧 户型设计紧凑，露台、花园等景观空间相对有限，半地下室设计，自然采光通风较好 一层 半地下室 二层 托斯卡纳:中小规模/意大利风情/城市别墅 托斯卡纳打造亮点：“手工别墅”、意大利风格 “意大利手工别墅” 通过推广“手工别墅”概念，来突显项目的细节品质，并营希望造出原滋原味的意大利生活情调； 畅销户型—D型联排别墅（270平米），7.4米面宽超大客厅，3楼整层奢华主卧套间；