城建开发白荡湖别墅项目提报 苏州中瑞房地产经纪有限公司 ＳＵＺＨＯＵ　ＣＨＯＮＧＲＵＩ　ＲＥＡＬ　ＥＳＴＡＥ　ＣＯＮＳＵＬＴＩＮＧ　ＣＯ．，ＬＴＤ 传奇，御天湖旁。 清.吴铠《白荡菱歌》诗云：“荡开十里欲浮天，到处栽菱不种莲。花影重重堆雪白，歌喉串串贯珠圆。渔家旧业田先熟，小女新腔曲未全。一带佘桥风物好，秋来采菱荡轻船。” That is Legend 这就是御天湖 {市场篇?发现} 发现价值 项目认知 价值发现 市场分析 {项目总体指标} 项目四至：项目东、南为天然湖泊白荡；西为河道、北为在水一方大酒店； 总用地面积：55656㎡；地上总建面：34626 ㎡，总建筑面积：50527 ㎡； 总户数：102户；共24栋。 苏州 2500年文化历史名城；长三角都市圈核心城市之一；江苏省国民生产总值多年来蝉联第一 价值发现1——城市本身具有较强辐射力和吸引力。 {城市价值} 价值发现2——·最具潜力新兴商圈·现代水城·花城 相城区 打造“水城、花城、 商城、最佳生态休闲 人居城” {板块价值} 价值发现3——相城阳澄湖路，沿线是相城行政中心、商业聚集地，地块价值极其优越 价值发现4——相城板块是苏州最具发展潜力的板块之一，也是苏州未来城市发展的副中心 价值发现7——百购广场、家乐福购物中心商业运营，重新定义了阳澄湖东路的商业定位和构架 价值发现6——外围的相城行政中心，定义了CBD核心区域的价值 价值发现5——在建的轨道交通二号线，重新定义了相城至古城区及吴中区的关系 阳澄湖路 阳澄湖路板块，住宅商业聚集区，行政中心区域，大量项目开发围绕阳澄路为中轴开发，是相城区城市东西发展的中轴。 {板块价值} 价值发现8——项目环拥白荡湖，区域景观资源稀缺度高 {土地价值} 价值发现9——相城城市建设开发有限责任公司创始于2001年，是一家有着近10年开发建设经验的公司，主要经营房地产开发、投资、交通工程建设、城市基础设施建设投资等，拥有强大的政府背景 。 {品牌价值} 相城城市建设开发有限责任公司 {产品价值} 价值发现11——高绿化率，低容积率，直面白荡湖，独岛规划，为构筑生态高端私密社区提供了优越条件；加之地处CBD核心区域，独特的建筑及景观设计彰显豪宅气质。 项目打造专注的是对人的思考、对环境的思考，对建筑本身的思考，对品质的保证，项目整体品质高于区域市场竞争项目。 {御天湖} 项目具备了成为高端楼盘的先天禀赋 城市背景 周边环境 品质大作 良好配套 超大城市，江苏经济发展最强增长极，经济实力强劲。 法式别墅+花园叠加洋房 匠心筑家 区域发展 相城区是苏州目前发展较快的区域之一，潜力巨大。 直面白荡湖，景观环境绝佳。紧邻中兴高尔夫球场，提升项目品位及形象 品牌实力 相城城建拥有强大政府背景及运作实力。 低密度，高绿化率，法式皇家园林主题景观设计。 百购广场、家乐福提供便捷生活配套。 {我们对市场进行逐步梳理，所要解决的核心问题是？} 面临怎样的经济宏观市场环境？ 面临怎样的市场？ 我们是否具有市场机会？ 00-10年苏州经济走势 经济总量占中国大陆第五位（仅次于上海、北京、广州、深圳）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位 经济增长持续，增幅减小 {宏观市场环境} 数据来源:苏州统计局网站，苏州中瑞整合 经济发展是潜在需求转变为有效需求的主要动力，也是房地产发展的基础，苏州城市经济的迅速发展必然促进城市房地产市场的全面发展。 【18.5%】 2010年苏州GDP同比增长达到18.% 政策调控从09年的宽松环境转变为2011年的“史上最严厉调控” 2012年市场预测 ◆ 政策调控的重压、银行信贷趋紧，导致市场短期爆发不太可能，预计市场会在2012年下半年逐步步入复苏期 ◆ 预计部分开发企业会放弃价格目标，通过进行优惠促销来换取项目销量的提升。 房贷：二套最低首付6成，利率不低于1.1倍 土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 主要城市限购拥有2套后不能再购房 严格实行地方政府问责制 加快建立个人住房信息系统 多种方式增加保障房供应 上海重庆开征房产税 不足5年全额征收营业税 加强土地增值税征管的监督 增加土地供应 大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处置 央行年内第3次加息，房贷利率升至十年最高 从2010年起5次加息后，100万元30年期贷款利息总增26万元 随着连续几次的加息，信贷收紧对购房成本所产生的影响也已经逐渐凸显出来。从2010年10月19日进入加息周期以来至今，央行已经累计五次加息。五年以上贷款基准利率已经从2010年首次加息前的6.14%上升到如今的7.05%。在今年3次加息之后，5次加息的累计作用将在明年让不少购房者明显感觉到还贷压力的增加。 结论：整体市场环境呈下行趋势，短期内难有上佳表现 就调控周期而言，盘整期通常在1-2年左右，其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到2012年底； 而市场会随着政策影响的逐渐散去，将在12年底或13年初步入复苏期。 面临怎样的经济宏观市场环境？ {相城市场环境} 2010-2011年相城房地产市场价格稳中有升 数据来源:苏州中瑞市场部 2011年7-9月份，相城区共成交商品房2682套，位居苏州第三，占比16%，2011年第三季度，苏州别墅项目共计成交427套。其中，相城区成交172套，占三季度整体成交量的40%，成为区域销冠 。