2011年龙湖地产营销报告 共筑沈阳别墅生活的龙湖时代 -龙湖项目组- 报告内容 整体市场分析 项目及目标分析 解决方案 销售执行 新联康--您可信赖的房地产营销专家 市场分析 1月12日 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 2月20日 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 3月10日 国土部出台19条土地新政 强调房地产用地监管 3月11日 国土部剑指土地市场四宗罪 将开展全国检查 3月18日 国资委要78家非地产主业央企15天出退出方案 4月11日 4月13日 4月15日 4月16日 国土部公布2010年计划住宅供地18万公顷 4月17日 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 4月19日 未获预售许可 开发商不得收取定金 4月19日 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 4月21日 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 5月02日 央行年内第三次上调存款准备金率 5月05日 关于加强廉租住房管理有关问题的通知 5月26日 关于土地增值税清算有关问题的通知 6月04日 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准 6月12日 住建部等七部门发文 加快发展公租房 7月12日 银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇 8月02日 国土部发1457宗闲置土地黑名单 9月04日 首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划 9月27日 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 9月29日 中国出台措施巩固房地产市场调控成果 2010年国家先后出台20多条房产政策，遏制房地产价格上涨，9.29调控出台后，房地产市场再次遭受冲击，政府的调控力度空前强大。 2010年新政回顾 新政出台时间及内容 新联康--您可信赖的房地产营销专家 9月调控是对4月新政的一个延伸，由“有差别”到无差别”，“灵活执行”变为“全国执行”。9月调控杀伤力再一次升级。 2010年重点政策对比分析 2010年新政回顾 新联康--您可信赖的房地产营销专家 4.17新政仅北京出台了限购令，9.29后， 15个城市迅速跟进“国五条”，限购令频频出台，东南沿海上涨过快区域尤为迅速，精确打击投资及投资性需求，具有短期时效性。 重点政策--限购令 2010年新政回顾 新联康--您可信赖的房地产营销专家 重点政策—房产税 2010年新政回顾 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 重庆和上海率先实施房产税政策，重庆实施的速度快于上海，主要针对于高档住宅，按面积计税。上海实施房产税的具体方案未定，但是以套数为计税方案。 对房地产的影响： 房产税将会增加普通购房者负担，将会减少刚需客户的购买。 由于增加投资者的持有成本，将会抑制市场上的投资炒作行为。 房产税的实施，将会增加购房者的观望情绪，暂时放缓购房计划，短期内将影响开发商的销售和回笼资金。 房产税，目前将在重庆和上海试点实施，未来将会在多个城市开展实施，将会对中国的房地产市场有着持久的影响。 新联康--您可信赖的房地产营销专家 2007年打压后由于经济原因政府2008年大力扶持，致使2009年房地产市场量价齐升，导致2010年的国家严厉调控加以遏制房价过快增长。 历年政策对比分析 2010年新政回顾 新联康--您可信赖的房地产营销专家 市场表现又如何？ 沈阳是否受到号称史上最严厉调控的影响？ 思考： 近年商品房供求情况 09年起沈阳市场首次出现了供不应求的态势，供求比为为1：1.22, 10年截止11月供求比1：1.02,依然呈现供不应求，但对比2009年供需求也趋于平衡。 沈阳大市场分析 市场供求 价格进入高速上涨期 10年截止11月整体均价达到5298元/平方米，较09年增长27%。对比沈阳往年的增长速度，沈阳房价已进入高速增长期。 2010年沈阳市场未受到调控影响，保持了09年的良好势头，价格快速上涨，供需基本平衡，市场发展健康。 近年商品房价格走势 （数据来源：新联康信息平台） 新联康--您可信赖的房地产营销专家 量价齐升 量价齐升 价格量震荡 量价齐升 价涨量震荡 不同于一线城市，沈阳房价平稳，且成交量迅速增加，08年一线城市成交量大幅下滑，但沈阳依然稳步上升，并出现“量价齐升”的态势。2010年目前房价已达5293元/平米。 沈阳房地产市场已由平稳发展正式进入高速发展阶段，市场更为成熟，预计未来价格将持续走高，成交受政策的影响会更趋同于一线城市。 房地产发展进程对比 沈阳大市场分析 量升价稳 （数据来源：新联康信息平台） 新联康--您可信赖的房地产营销专家 沈阳大市场分析 09-10年分月需求走势 09-10年分月量价走势 2010年市场表现 29.6% 10年8月市场需求被大量释放，供求比为1：1.57,达到今年顶点，4月及10月均未售到新政影响而出现回落。 10年成交价格相比年初价格涨幅近30%,到今年顶点，4月及10月价格也未受新政影响，全年涨幅较去年高出27%，再创新高，成交较去年高出7个百分点，处于平稳增长 从今年月度成交情况来看，沈阳市场并没有受到2010年的各个政策影响，成交量依然稳步上涨，价格则有大幅度的提升。 （数据来源：新联康信息平台） 新联康--您可信赖的房地产营销专家 11月沈阳房价同比涨幅 全国房地产运行情况发布，沈阳房价同比连续9个月上涨。国家统计局发布11月份全国房地产市场运行情况，数据显示11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点，连续7个月出现回落，环比上涨0.3%。不过，沈阳房价走势并未与全国保持同步，正好相反，11月份沈阳房价同比上涨8.0%，连续9个月上涨，这一涨幅创下了年内新高，在全国15个副省级城市排名第二位。专家指出，沈阳作为二线城市基数比较低，同比涨幅创年内新高很正常，房价保持平稳发展态势。 （信息来源：辽沈晚报） 1-11月沈阳房价走势图 15个副省级城市房价同比涨幅情况 沈阳大市场分析 2010年市场表现 2010年沈阳市同比涨幅位列15个副省级城市第二名，且同比连续9个月上涨，可以看出沈阳正在逐步发力，房地产发展势头高涨。 新联康--您可信赖的房地产营销专家