南 汇 莱 茵 美 墅 项 目 营 销 竞 标 报 告 机遇与梦想|新别墅时代Change is coming 开发目标与核心问题 目标下的策略 营销?实践 销售利润 开发目标解析 莱茵达品牌 塑造 4.2亿高成本投入，基于25-30%利润率保障 销售速度 实现项目既定快速去化目标 通过莱茵达首个入沪项目实现企业品牌塑造 核心问题界定 中小体量别墅项目 南汇野生动物园板块 中低端别墅板块 35000m2、容积率0.48 莱茵达 品牌 中低端别墅板块内，小体量别墅社区 如何成为开启“企业品牌”的金钥匙？ ？ 目标下的策略 营销?实践 开发目标与核心问题 策略1 区域价值 ? 重界定 中低端别墅区的观念必须改变！ 有哪些大规划下的机遇可以顺势而为？ 临港新城 本案 区域现状认知 位置 野生动物园 浦东国际机场 本项目距： 市中心约35公里 浦东国际机场19公里 临港新城26公里 市中心 地理位置得天独厚 处于南汇传统农业区内，具有较好的生态环境。 为至浦东机场交通最便捷的别墅板块之一。 20分钟生活圈： 浦东国际机场 30分钟生活圈： 陆家嘴CBD、临港新城 交通 南 六 公 路 A30 A2 A1 A2 A20 A30 A15 浦东 国际机场 市 中 心 临港新城 本案 沪 南 公 路 野生动物园站 轨 道 交 通 11 号 线 坐拥三大核心交通优势 交通要道：市区与临港新城链接的主动脉。 临近机场：到机场的便捷性，是对高端商务人士的较大吸引力。 轨道优势：轨道交通11号线，野生动物园站，快速链接市中心。 区域现状认知 下盐公路 南六公路 沪南公路 九九别墅 花源湾 南瑞别墅 建德南郊花园 三期 枫丹白露三期 2004年至今，南汇惠南板块随着九九别墅、南瑞别墅等项目的不断入驻，已成为初具别墅生活气质的区域。 竞争 区域现状认知 板块特征 代表项目 主要客层 目前价位 本案板块（惠南） 周康板块 浦东别墅板块（唐镇、碧云） 1500w 300w 新增供应量：20734 去化量：16440 供求比：1.26 新增供应量：13766 去化量：13144 供求比：1.05 新增供应量：13254 去化量：9569 供求比：1.39 南汇客户占30%以上， 浦东客户占到25% 浦东客户占到60%，南汇客户仅占10% 供求比介于周康及唐镇、碧云板块之间 俐马花园 张江名流豪庭 南瑞别墅 富成家园 康桥半岛 绿宝园 惠南板块同周康板块与浦东别墅板块相比较，供求关系居中，呈良性状态。 目前惠南板块在价格上与其他板块相比处于较低点。 目前惠南板块对外区域客户的导入能力最差。 2008年1月至10月 数据来源: Research & Development Dept. of Tospur 浦东客户占到70%，其他市区客户30% 区域现状认知 选取浦东的三大别墅板块进行对比 价值 选取目前全市同为价格低点的板块， 对比未来的发展潜力。 松江莘闵 别墅区 赵巷国际别墅区 选取目前初具国际化规模的板块， 分析高端别墅区域必须的要素。 区域发展评估 供求呈良性状态、价格处于低点、客户导入性差 区域成长性如何？ 现状 未来 通过别墅板块间的对比， 评估本区域未来的发展定位 价值比较 莘闵别墅区紧邻多个工业园区 莘闵别墅区进入市区的主干道莘松路交通状况较差 莘闵别墅区 闵行莘庄工业园区、松江工业区 交通拥堵段 低点对比——莘闵板块 莘闵别墅区与本板块相比，处于工业区以及交通不便两大弱势，导致了目前该板块虽然处于价格的较低点，但是板块未来的成长性较差，不具有作为价值洼地的投资价值。 区域发展评估 高点对比——赵巷板块 赵巷别墅区目前已成为品牌发展商别墅项目的必争之地，成为业界公认的国际成熟别墅社区。 区域发展评估 赵巷发展的三要素——依托佘山别墅板块、虹桥交通枢纽以及虹桥商务区的先天优势。 （08.09-08.10） 赵巷板块 佘山板块 虹 桥 交 通 枢 纽 虹桥商务区 区域发展评估 高点对比——赵巷板块 成熟版块要素 区域发展评估 莘闵板块 赵巷板块 惠南板块 生态环境 交通辐射 规划利好 周边三大工业区，居住环境较差 低密度别墅区，绿化条件较好 佘山景观资源辐射 处于传统农业区，邻近野生动物园，生态环境较好。 莘松路交通瓶颈短期无法改变 虹桥交通枢纽的大交通概念； 利用沪青平高速进行客户导入 市区与临港新城的交通主干道之间 在浦东机场的大交通辐射范围内。 轨道交通11号线 未来无明确利好规划 迪斯尼落户川沙和南汇之间，经济拉动作用明显。 临港新城规划对于未来交通建设和人口导入的巨大推动。 惠南板块在成熟别墅主要要素的比较中可知其极具发展潜力，目前处于价值洼地。 未来无较大区域利好 成长性较差 增值潜力有限 发展成熟 国际化别墅区标杆 具备成为国际化高端别墅区的潜力 临港新城 预计到2020年，临港新城将建设成为上海的国际经济、金融、贸易、航运中心，将成为80万人口的海滨新城。 迪斯尼乐园 迪士尼乐园选址定为浦东新区川沙与南汇的交界处黄楼。将成为拉动上海经济的新核心。 区域的机遇与定位 规划双利好 2009-2020年 2020年之后 2004-2008年 重大事件 皇宫半岛、九九别墅 南瑞别墅、富成家园 建德南郊别墅三期 枫丹白露别墅 … … 价值成长曲线 迪斯尼确定选址川沙 临港新城作为发展重点 轨道交通11号线建成通车 09年随着大规划的明确，该板块较好的成长性将会逐渐显现，板块价值将快速提升，惠南板块将是未来几年别墅项目的投资热点板块。 机场完成建设投入使用 区域的机遇与定位 板块成长的机遇年 2009年 板块价值成长曲线