龙湖地产营销报告
共筑沈阳别墅生活的龙湖时代
-龙湖项目组-
报告内容
整体市场分析
项目及目标分析
解决方案
销售执行
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市场分析
1月12日
央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋
2月20日
银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者
3月10日
国土部出台19条土地新政 强调房地产用地监管
3月11日
国土部剑指土地市场四宗罪 将开展全国检查
3月18日
国资委要78家非地产主业央企15天出退出方案
4月11日
4月13日
4月15日
4月16日
国土部公布计划住宅供地18万公顷
4月17日
国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷
4月19日
未获预售许可 开发商不得收取定金
4月19日
住建部要求商品住房严格实行购房实名制
4月21日
二套房以住房套数界定 不再以贷款为准
5月02日
央行年内第三次上调存款准备金率
5月05日
关于加强廉租住房管理有关问题的通知
5月26日
关于土地增值税清算有关问题的通知
6月04日
三部委发文明确个人房贷二套房认定标准
6月12日
住建部等七部门发文 加快发展公租房
7月12日
银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇
8月02日
国土部发1457宗闲置土地黑名单
9月04日
首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划
9月27日
国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地
9月29日
中国出台措施巩固房地产市场调控成果
国家先后出台20多条房产政策，遏制房地产价格上涨，9.29调控出台后，房地产市场再次遭受冲击，政府的调控力度空前强大

新政回顾
新政出台时间及内容
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9月调控是对4月新政的一个延伸，由“有差别”到无差别”，“灵活执行”变为“全国执行”。9月调控杀伤力再一次升级

重点政策对比分析
新政回顾
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4.17新政仅北京出台了限购令，9.29后， 15个城市迅速跟进“国五条”，限购令频频出台，东南沿海上涨过快区域尤为迅速，精确打击投资及投资性需求，具有短期时效性

重点政策--限购令
新政回顾
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重点政策—房产税
新政回顾
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税

重庆和上海率先实施房产税政策，重庆实施的速度快于上海，主要针对于高档住宅，按面积计税。上海实施房产税的具体方案未定，但是以套数为计税方案

对房地产的影响： 房产税将会增加普通购房者负担，将会减少刚需客户的购买。 由于增加投资者的持有成本，将会抑制市场上的投资炒作行为。 房产税的实施，将会增加购房者的观望情绪，暂时放缓购房计划，短期内将影响开发商的销售和回笼资金

房产税，目前将在重庆和上海试点实施，未来将会在多个城市开展实施，将会对中国的房地产市场有着持久的影响

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打压后由于经济原因政府大力扶持，致使房地产市场量价齐升，导致的国家严厉调控加以遏制房价过快增长

历年政策对比分析
新政回顾
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市场表现又如何？
沈阳是否受到号称史上最严厉调控的影响？
思考：
近年商品房供求情况
09年起沈阳市场首次出现了供不应求的态势，供求比为为1：1.22, 10年截止11月供求比1：1.02,依然呈现供不应求，但对比供需求也趋于平衡

沈阳大市场分析
市场供求
价格进入高速上涨期
10年截止11月整体均价达到5298元/平方米，较09年增长27%。对比沈阳往年的增长速度，沈阳房价已进入高速增长期

沈阳市场未受到调控影响，保持了09年的良好势头，价格快速上涨，供需基本平衡，市场发展健康

近年商品房价格走势
（数据来源：新联康信息平台）
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量价齐升
量价齐升
价格量震荡
量价齐升
价涨量震荡
不同于一线城市，沈阳房价平稳，且成交量迅速增加，08年一线城市成交量大幅下滑，但沈阳依然稳步上升，并出现“量价齐升”的态势。目前房价已达5293元/平米

沈阳房地产市场已由平稳发展正式进入高速发展阶段，市场更为成熟，预计未来价格将持续走高，成交受政策的影响会更趋同于一线城市

房地产发展进程对比
沈阳大市场分析
量升价稳
（数据来源：新联康信息平台）
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