谨呈：顺天集团 ——洋沙湖项目营销策略 新鼎顾问 / 2012.1 目录 总目录 第二部分：项目分析及定位理解 第四部分：项目营销策略 第三部分：营销策略思考 第一部分：开发目标与问题界定 开发目标与问题界定 第一部分：开发目标与问题界定 1、开发目标 2、问题界定 第一部分： 开发目标与问题界定 一、开发目标 2、高品牌目标 4、一期成功销售 3、一定的溢价 1、高速度目标 年均10万方的别墅物业消化量 顺天品牌在湖南再拔高，洋沙湖项目成为城市传奇项目 高举高打，实现溢价 首发区成功销售，为项目整体运营奠定良好基调 开发目标与问题界定 二、问题界定 3、竞争分流 1、整体运营策略 4、持久竞争力 2、客户抗性大 项目开发周期长达10年，需要全面的运营策略来支撑 项目离长沙北35公里，展示面少，客户对旅游地产接受度低，郊区陌生感强，抗性大 本项目虽然体量大，但同类项目或别墅项目不可避免将分流客户 体量大，周期长，需要长久的竞争力来提升客户信心 作为2万亩的超级大盘，面临的问题很多，但主要问题主要有以下几点 第二部分：项目分析及定位理解 一、项目分析 二、市场竞争 四至 价值 配套 竞争项目 竞争格局 区位 指标 项目分析及定位理解 项目分析 区位 四至 指标 价值 配套 湖湘地产史前巨无霸，湖湘地产格局引领者 长株潭滨湖示范区，长沙北近郊，郊区陌生感强 项目分析 区位 四至 指标 价值 配套 长沙北近郊 洞庭洋沙湖国际度假区位于长株潭城市群滨湖示范区——湘阴县，北距长沙35公里，35分钟车程可达长沙市区，通过水上航线30分钟可达洞庭湖。 便捷的交通网络 芙蓉北路 湘江大道 京珠高速复线 地铁一号线（北延长线） 长岳城际轨道 湘江水路 本案 滨江示范区 长沙 35分钟车程 项目分析 区位 四至 指标 价值 配套 周边配套缺乏，需自建配套，共享湘阴县或长沙配套 区位 四至 指标 价值 配套 项目分析 西临湘江，其它区域均为村落、荒山、或农田 区位 四至 指标 价值 配套 项目分析 高尔夫，筑就湖湘领袖精英荟萃地 区位 四至 指标 价值 配套 项目分析 万亩水域，20公里湖岸线，湖湘独一无二 向东，那里有最美的晨曦 累了，在这里最诗意地栖居吧 区位 四至 指标 价值 配套 项目分析 流苏酒店群，五星滨湖度假酒店，为婚宴、派对、会议、休闲度假等提供高端服务 区位 四至 指标 价值 配套 项目分析 游艇俱乐部，提供展销、婚礼、会议、培训、聚会等服务 展销 婚礼拍摄 培训 聚会 区位 四至 指标 价值 配套 项目分析 完善的旅游主题体系 欢乐水世界 波西米亚异域风情 3000亩湿地公园 滨湖度假小镇（购物、休闲） 小结 这里将会是湖南湘首席旅游度假天堂，这里将会是齐名于韶山，凤凰，甚至是张家界的旅游景点！ 韶山 凤凰 张家界 市场竞争 华天城 青竹园 竞争格局 堤亚纳湾 燎原水库 小结 华天城——卖灰汤温泉× 燎原水库——卖湖景× 青竹园———卖高尔夫× 堤亚纳湾———卖湖景× 竞争者停留在物理层面 但别墅不只可解决居住功能的！我们的机会在哪里？ 顶级富豪、权贵聚集，休闲商务专属领地 塑造别墅的精神灵魂！ 身份感、阶层感、领地感 如何区别于竞争者？进入蓝海战略！ 从而回答第3个问题，从定位区分，以减弱客户分流 3、竞争分流 1、整体运营策略 4、持久竞争力 2、客户抗性大 项目开发周期长达10年，需要全面的运营策略来支撑 项目离长沙北35公里，展示面少，客户对旅游地产接受度低，郊区陌生感强，抗性大 本项目虽然体量大，但同类项目或别墅项目不可避免将分流客户 体量大，周期长，需要长久的竞争力来提升客户信心 问题界定 项目定位理解 整体定位：以休闲资源、高端住宅为核心的大型综合体休闲度假新城 第三部分：营销策略思考 一、五大原则 三、客户特征 二、案例借鉴 营销策略思考 整体运营五大原则 配套先行 产品多元 品牌建设 滚动开发 借势反哺 高尔夫 会所 交通 整体运营五大原则 配套先行 产品多元 品牌建设 滚动开发 借势反哺 度假公寓 波西米亚 别墅 商业街 湿地公园 度假酒店 整体运营五大原则 配套先行 产品多元 品牌建设 滚动开发 借势反哺 客户忠诚度 顺天品牌 整体运营五大原则 配套先行 产品多元 品牌建设 滚动开发 借势反哺 这是一场马拉松 融资成本 整体运营五大原则 配套先行 产品多元 品牌建设 滚动开发 借势反哺 借势 反哺 从而回答第1个问题，五大原则确保整体运营成功 3、竞争分流 1、整体运营策略 4、持久竞争力 2、客户抗性大 项目开发周期长达10年，需要全面的运营策略来支撑 项目离长沙北35公里，展示面少，客户对旅游地产接受度低，郊区陌生感强，抗性大 本项目虽然体量大，但同类项目或别墅项目不可避免将分流客户 体量大，周期长，需要长久的竞争力来提升客户信心 问题界定 1、客户对“旅游地产”概念接受度低！ 更紧迫的问题: Risk 2、距长沙北35公里，郊区陌生感强！