万科·璞悦山 别墅营销策略报告 深圳中原·璞悦山项目组 2012年7月8日 Part 1. 市场分析 别墅市场分析：各市场成交趋于稳定，整体保持周均1~2套月均4~6套的水平 除皇庭玺园由于开盘带动2周的成交明显增长外，其余各区项目均保持每周平均1~2套，每月平均4~6套的成交走势； 除熙园山院在6月份成交13套，位于整个别墅市场最高成交外，其他市场表现依旧； 全市别墅市场的主要成交渠道为转介和友介，传统渠道（短信、网络等）的成交主导因素不强； 不同项目转介和友介成交比例不同，但作为主要的成交诱因，成交比例均能够保持在50%以上。 别墅市场分析：转介和友介是别墅市场成交的主要因素 别墅市场分析：全市别墅市场供应较大，项目面临较大的竞争压力。 目前全市别墅存量1010套，其中主要以观澜片区为主411套，宝安南山、龙岗和龙坂分别为183套、173套和153套，项目面临的整体市场竞争压力较大。 竞品别墅市场分析 Part 2. 竞品和价值分析 竞争板块分析 : 全市别墅项目多集中在宝安南山、龙坂、盐田、龙岗和观澜5个片区 观澜片区 竞争板块强度分析 : 龙坂和宝安南山片区为项目的一级竞品区域，观澜和龙岗为项目的二级竞品分布区域，定位为度假型第二居所的盐田则为三级竞品区域。 项目所处片区，区域优势共享，价格集中在1200~2000万，项目间竞争主要表现在产品定位和资源占有，属于一级竞品区域； 片区别墅总价在1000万左右，且兼具有一定的自然资源属性，但地理位置不占优势，属于二级竞品区域； 城市区域的资源型别墅产品，价格集中在1500万~2000万，在资源占有、城市属性和总价上都是本案的直接竞争片区，属于一级竞品区域； 片区具备一定的自然资源占有，总价集中在600万~1000万具备一定的价格优势，但位置较远，属于二级竞品区域。 天麓，17套，叠拼175-290㎡ 紫麟山，35套，联排226-313㎡； 熙园山院，48套，联排220-240㎡；双拼240-305㎡ 十二橡树庄园，55套，叠加130㎡-200㎡，联排和双拼200-300㎡； 璞悦山，250~300㎡双拼，42套 皇庭玺园，5套，叠拼200-239㎡ 凯旋湾，28套，双拼和独栋260-380㎡ 大南山紫园，57套，叠加、联排、双拼和独栋，250-460㎡ 曦城，115套，叠加、联排和独栋，220-600㎡ 星河时代，81套，联排260-330㎡； 公园大地，57套，联排260-330㎡ 竞争分析：项目入市时市场竞争激烈，全市各版块别墅产品处于强销期 中央原著，48套，双拼250㎡； 万科棠樾，100套，联排210㎡ 金地天悦湾，125套，叠加、联排和双拼，210-540㎡ 观湖园，22套，双拼和独栋240-350㎡ 观澜湖君悦山。54套，联排300㎡ 各项目强销期 项目一类竞品 项目二类竞品 项目三类竞品