纯，撼天地 中星旗忠别墅营销策划报告 理 解 01政策解读 /02 竞争市场 / 03项目认知 / 04客群研判 政策解读 01 政策市场：持续时间长、出台频次强、调控力度大 瞬间腰斩：总量、分项无一幸免 商品住宅周供求走势一览 调控第一时间 08年月降三成 05年月降五成 周降五成 单位：万㎡ 商品住宅周供求走势一览 单位：万㎡ 面粉降价：未来预期回调 地方细则：弱化与强化并存 以北京为代表的一线“限外限购”强化派 “暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”和“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。 以浙江为代表的二线“保有征税”强化派 对国家有关部门后续出台的合理引导个人住房消费、调节个人房产收益等有关税收政策和第二套住房认定标准，各地要认真贯彻执行” 上海细则：保有征税呼之欲出 中央政策 【购置环节】 首套改善性首付门槛提升 二套购置成本增加 三套可限制 【落实环节】 地方问责制 【流通环节】 个人住房转让营业税免征期限由2年恢复至5年 …… + 上海细则 【保有环节】 按照客观总价每年征收一定比例税收 …… = 购置、保有、流通 各环节全面严控 新政下业内大佬反应——地产三剑客看跌后市 华远大佬：任志强 主张随行就市，呼吁大家尽快降价，以免政府再出政策 SOHO大佬：潘石屹 房价最多降两成 ，国内楼市会回到09年年初的水平 万科大佬：王石 不会大起大落 （实际上旗下楼盘纷纷调低价格） 个案表现：伺机而动 1、当年新开项目且无前期成交参照 以性价比爆量获取逆市热销 2、续销项目且后续供应量不小 以时间换空间等待政策落地消化后重新审时度势 3、尾盘项目 等待政策明朗&参照年度目标,找寻出货机会点 部分楼盘价格有所松动，或调低入市价格，高性价比楼盘新政后成交表现较好！成交以刚性的自住需求为主！ “冰”点市场下的营销事件——价格松动，带动成交放量 走势预判：上半年之前难以改观，持继看空 【政策面形势结论】 从本轮政策调控来看，执行速度之快、覆盖范围之广、打击力度之深都是从未有的，导致春节后刚刚火热起来的房地产一落千丈； 而正是由于此次政策调控所释放的能量史无前例，其影响的时间跨度也将更为长久，对于购房者的心理预期影响也尤为严重； 5、6月，已有部分开发商调低心理预期价格，短期内收到一定成效。 可以预见，在今年四季度，市场政策面仍不会有明显好转，虽然有了数月的消化、调整，但市场仍然将处于底部徘徊 竞争市场 02 【观点】：新政下，独立别墅交易受影响，成交放缓呈萎缩状 独立别墅整体供求情况 4月新贷款政策出台，独立别墅成交萎缩明显，其中5、6月成交总量仅为4月的69%，同期的27%！ 4月新政出台，客户抓紧搭乘贷款末班车，集中签约，因此，4月成交放量尤其明显； 进入5月，千万级别墅的成交明显受贷款政策的影响，每月成交迅速递减； 但2000万顶级别墅由于占据的自然资源以及产品优势大，稀缺度高，因此成交缩量相对较为缓和 千万级独栋别墅市场表现 【观点】：新政下，2000万以上的顶级别墅市场机会好于1000-2000万别墅 2000万以上独立别墅供应集中板块 一、地段资源别墅（城市型别墅）：马桥、东郊 离城市核心最近的低密度板块，以国际居住氛围为主要诉求 二、自然资源别墅（资源型别墅）：朱家角、佘山、赵巷 “淀山湖、月湖”为朱家角、佘山带来了独特的自然景观资源，使其成为现有高端别墅板块中关注较高的板块。赵巷国际化社区向泛佘山概念的导入，为其增值不少 朱家角板块 赵巷板块 佘山板块 马桥板块 浦江板块 张江/东郊板块 2000万以上独立别墅成交 5-6月，2000-3000万主力成交集中在上海西区的佘山7套（其中上海紫园5套）、马桥5套（其中御涛园3套、绿城玫瑰园2套）；而东区的东郊板块基本无成交； 3000万以上别墅主力成交集中在西区马桥4套（绿城玫瑰园），佘山2套（佘山东紫园、上海紫园），东区唐镇2套（棕榈泉花园），东郊2套（合生东郊、东郊花园） 结论： 2000-3000万别墅成交相对好于3000万以上别墅成交！ 新政下，成交产品以西区的资源性别墅（自然资源、地段资源）为主！ 马桥板块竞争个案成交走势 御涛园 绿城玫瑰园 御涛园为小独栋产品，户均总价在1300-1700万 绿城玫瑰园为享受型的豪华独栋，主力户均总价在2700万以上 马桥两虎分属两种产品系，产品和总价上属于错位竞争，新政下总价越低越易去化 绿城玫瑰园 后续总供应量：8.1万㎡ 东郊花园 后续总供应量：6.1万㎡ 海源别墅 后续总供应量：30万㎡ 合生东郊华品园 后续总供应量：0.16万㎡ 华洲君庭 后续总供应量：1.6万㎡ 涵璧湾花园 后续总供应量：15㎡万 佘山高尔夫别墅 后续总供应量：6.6万㎡ 中凯曼荼园 后续总供应量：3.6万㎡ 中星旗忠别墅 后续总供应量：13.5万㎡ 和黄御涛园 后续总供应量：3万㎡ 湖庭 后续总供应量：4.8万㎡ 未来5年内主力总价2000万以上别墅供应量预判 自然资源别墅供应量：约60万方 地段资源别墅供应量：约30万方 而本案以13万方的供应量，占30万方里的43%份额 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看