2008年阳光新城推售思路 郑州思源经纪有限公司 2008.06.19 整体推售思路 20号楼：自然销售（市场竞争、本体数量、客户因素）； 21号楼：以纵横向跨单元交叉房源为一组单位，进行推售； 22号楼：以纵横向跨单元交叉房源为一组单位，进行推售，原则上以一至两月周期，积累数量以推售房源数量为基本基数，推售80%阶段开推下一批房源，根据客户积累数量调整推售房源，每两组推售房源之间留一月作为调整期 以快速回笼资金为第一目标、顺利实现高层部分的销售： 销售策略——小步快走，降低市场风险，提高策略调整的机动性 价格策略——小步快走，价格频调，把握价格主动，以新带老，提高销售速度 房源组合——以适度数量为主，造成局部供不应求态势，兼顾户型多样性 22号楼——房源组合 思源价格建议： 5300元/平方米（底价） 备注：以后放量房源大致按此组合，盘旋上升； 可根据情况加以纵向房源的改变，原则上保持横向房源组合不变； 根据销售情况，部分低层整体销控，以备长期战略组合 22号楼推售线 积累 2008.7 2008.8 开盘/积累 2008.9 2008.10 6月20日即开始积累客户，为第一批房源推售做准备 8月30日（周六）选房（奥运会8.24闭幕，赶在众多楼盘开盘前） 9月27日（周六）选房 一月时间用作客户积累 10月25日 （周六） 选房 开盘 2008.11 11月29日（周六）选房 积累 2008.12 在春节到来前最后一次积累 开盘 2009.1 1月3日（周六）选房，赶在26日春节之前半个月时间开盘 开盘/积累 开盘/积累 在前期积累客户较多的8月份，金九银十的9、10月份，加快开盘步伐，只要供需房源达到1：1以及以上，就可以及时开盘 21号楼——房源组合 组合原则： 保证户型组合多样化，增加客户可选择面 高低层房源相互搭配，增加价格的多样性 思源价格建议： 5800元/平方米 推售思路 积累 开盘 2008.7、8 2008.09 续销 积累 2008.10 2008.11 样板房可以使用后的头个周末（预估7月27日） 正式认筹 积累客户 9月20日（周六）选房，预计消化60%左右推出房源（约30套房源） 金九银十持续强推，消化30%左右房源（15套），同时为二批房源积累客户 全力为二批房源积累客户 开盘 2008.12 12月20日（周六）开盘 续销 2009.01 即将过年，消化剩余房源，调整来年计划 20号楼 销售对策——自然消化 思源价格建议——6300元/平方米 价格策略： 以每销售5套为一个节点，进行价格上调，每次幅度为50—80元，也可根据情况加大调整幅度 25号楼 推售思路： 零售与整推结合 房源通过楼层组合，形成价格多样性 把握优质房源，以作销售预备力量 思源价格建议： 5800-6100元/平方米 执行思路： 22—25层作为整推房源，成立专门队伍，采取外销形式，主动出击 12—17层作为后续房源，暂时销控 3—11，18—21，作为组合对外零推 在工程封顶之际（预计年底），开始项目正式认筹 附件1、22号楼——房源分析 附件1、22号楼——房源解析 现金，速度、利润并重 结论：结合比例和受市场欢迎程度问题， A户型，需要强力引导，且占总比例较大，因此仍然以速度大于利润的基准考虑方式 B户型，优缺点同样明显，但所占比例较小，可适度调整为速度与利润并重 C户型，以价格为主要竞争，以消化速度为第一位考虑 D户型，比例较大，欢迎程度居第二位，作为主要利润实现点，速度利润并重 E户型，比例较小，市场欢迎程度最高，适度控制放量 附件1、22号楼——组合支撑 户型 组合 A户型，需要强力引导户型，速度大于利润，因此放在先批价格较低时期放出 B户型，前后两批各半，维持客户选择面的广泛性 C户型，将价值相对较高的东户C1，作为先批，增加其性价比优势，带动后续 D户型，主要现金流，保持先后两批的均衡性 E户型，明星类，先后保持均衡性，以发挥其吸引人气作用 附件2、21号楼房源分析 附件2、 21号楼房源面积区间分析 21号楼单元房源情况分析 一单元：与20号楼的楼间距最窄，但是产品组合丰富，市场竞争力小，虽然D1户型市场需求也较小。 二单元：产品组合单一，市场竞争激烈，朝向、采光、视野均处于三个单元最末 三单元：本身应是第二好的视野、采光，但因为幼儿园的兴建，造成单元价值的下降，基本与二单元相差无几 附件3、区域市场——金印现代城 附件3、区域市场——金印现代城 报价5900元/㎡，前期推出1号楼和2号楼两栋，共售出25套，其中94㎡两房16套，142 ㎡三房9套，仍剩余两栋楼的85.8%房源，对外口径则言称销售完毕。 即将推出的房源面积更加加大，两房104 ㎡，三房158 ㎡，四房197 ㎡，销售压力可想而知，价格、优惠方面预计会进行大幅度调整 附件3、区域市场——维也纳森林 推广力度不强，更多依靠自然去化，凭借售楼部位置，依赖自动到访，言称将要认筹的多层均价在5000元/㎡以上 附件3、区域周边市场——经三名筑 附件3、区域周边市场——经三名筑 销售动态：自06月16日开始，新一轮的促销开始，认筹优惠150元/㎡,时间优惠330元/天，报价4900元/㎡，截止至7月15日选房。 价格预计均价可至4600—4700元/㎡之间 产品多为大三房，对于21号楼产生强烈冲击且还有数量较多的两房小三房组合，整体产品较本案有优势，结合价格将形成较大冲击 附件3、区域市场存量分析 市场热点区域：80—90两房，130—150㎡三房，197㎡四房三个面积段。 本案21号楼中，129—133 ㎡三房67套，143㎡三房124套，总占据面积比80%，套数比85%，占据绝对比例，且处于市场竞争最激烈的面积段 项目 户型 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看