天津湾A区写字楼二期营销计划一、项目信息分析 目录 二、销售力提升策略 三、营销费用方案 发现问题，找出关键点 销售策略对问题的解决手段 推广方面对资源的整合1、项目整体产品情况 2、项目整体销售情况 一、项目现况分析 5、项目现况问题总结 3、项目分月销售情况 4、项目整体推广情况1、项目整体产品情况 中环office总面积为20203.51㎡，可销售面积为19384.52㎡ 建筑体共8层，其中5-8层为写字楼产品 产品为5-7层为跃式结构、8层5.9米挑高处理 总套数92套 物业费16元/月*㎡ 写字楼自8月30日开始销售至今累计已完成可销售面积的52％左右（协议面积）； 已售房屋合同均价为9024.42元/㎡； 累计回款6907.7040万元； 未售房屋均价8768.8元/平方米 未售房屋总款8129.1272万元1、项目整体产品情况 2、项目整体销售情况 一、项目现况分析 5、项目现况问题总结 3、项目分月销售情况 4、项目整体推广情况2、项目整体销售情况： 年初制定的office本年销售任务为8294万元，截至9月30日已完成6325.8461万元，在第四季度还要实现约2100万元的销售额才可完成本年的任务 现场优惠方式： 现场正常优惠为贷款1个点，一次性付款2个点。 代理公司掌握2个点，甲方掌握2个点 推出特惠房策略，特惠价格已销售情况分析（含已认购客户） 发现： 已销售单位集中在面积小、楼层高的产品，如8层与6层销售均达到70%以上； 5层余量最多，户型面积较大，主力面积在200-400之间，且成交率较低； 100-200平米户型销售速度过快，导致二期户型主要集中在200-300平米，无法有效地调节客户需求。 原因： 销控不合理，没有针对户型做出有效分级，分阶段分级推出产品； 没有进行有效的渠道拓展,未找到大户型真正的客户群体； 对较差户型没有合理的优惠策略，导致户型长期的滞销。1、项目整体产品情况 2、项目整体销售情况 一、项目现况分析 5、项目现况问题总结 3、项目分月销售情况 4、项目整体推广情况3、项目分月成交分析（以合同额为参考） 发现： 从去年开盘至今，分月销售面积仅有10月以及6月成交超过1000平米以上，且此两月分别为开盘月，以及接近入住的月份； 其他月份平均销售面积主要集中在400-600平米之间； （1）分月销售面积分析发现 回款速度较慢，并且出现无销售的月份，如1-2月、7-8月等； 分月平均回款在300-500万元之间； 单价整体涨幅不明显，价格增长缓慢； 原因 销售手段不灵活 渠道拓展不利 户型销控不利 （2）分月销售回款及均价分析1、项目整体产品情况 2、项目整体销售情况 一、项目现况分析 5、项目现况问题总结 3、项目分月销售情况 4、项目整体推广情况发现： 随着报纸等大众媒体投放的减少，目前客户来访主要途径通过路过； 受整体外檐呈现的影响，6月来访量较大； 整体来电量偏低，从侧面说明当前项目市场知名度不够； 小众媒体利用率低 4、整体推广情况 原因： 进入大规模推广不断降低投放； 各媒体之间没有形成有效组合； 小众媒体整合不利； 项目品牌并未形成有效的渠道宣传； 梁行渠道拓展不利；1、项目整体产品情况 2、项目整体销售情况 一、项目现况分析 5、项目现况问题总结 3、项目分月销售情况 4、项目整体推广情况1.客户问题 2.现场销售问题 3.产品理解问题 4.推广问题 客户渠道狭窄，渠道拓展没有形成有效的层次，客户定位不明确； 客户信息管理较差，不能形成阶段性客户信息分析整体，对未成交客户信息管理较差，对客户需求不能完全了解； 5、项目当前销售问题总结 成交率较低，分月成交量与来电来访量相比较低； 现场促销方式死板，缺乏对客户的足够吸引力； 销控均好性不好，各产品线价格制定不合理 周日加班、晚10点后加班付费用，暂定300元/小时 对于需求100㎡以下的客户可以有效的把握，但对于需求大面积的客户把握性差； 销控均好性不好，各产品线价格制定不合理 销售卖点提炼不够精准、客户群没有找准，没有进行精准的小众传播 推广方式死板，没有形成大众与小众媒体的有效组合 没有有针对性地对相关渠道进行定点宣传 针对渠道的营销活动缺乏以上为项目当前主要现状问题，以下将根据问题，通过对客户信息及剩余产品信息分析后，进行销售力策略的思考，以及制定下阶段合理的销售计划。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看