通过近几年的发展，渭南写字楼已经逐渐形成了临渭区与高新区写字楼板块

区域
名称
临渭区
智能大厦、北欧青年城、渭南电力大楼、西一路综合楼、金信大厦、风尚国际、恒生国际、信达国际、时代广场、图书大厦、恒昌大厦、农业大厦、华美写字楼、政协大楼、粮贸大厦、林业大厦
高新区
创业大厦、国际会议中心、金堆城大厦、高新大厦、高新杰座、
1、临渭区板块：写字楼发展空间渐小
提起写字楼，要首推始发地临渭区板块。它占据渭南的政治、经济、文化核心位置。目前它的写字楼数量约占渭南市场的三分之二左右

目前市区黄金地段可供开发的土地只有零星小体量，加上政府规划和政策上的限制，市区老牌地段写字楼的发展空间是越来越小

2、高新区板块：发展快速，引领渭南写字楼市场
从2012年渭南市政府北迁信息的快速传播，渭南客运站的正式运营。高新区正处于高速发展期，无论是商业配套还是市政套都是标准化。所以此区域也备受中大型企业的青睐。近两年高新区商务写字楼的开发和利用力度明显提升，入市的写字楼开始走向规模化、标准化

高新区作为渭南城市核心区域之一，并向西不断外延，省内外和本土创业企业随之增量，都给高新区区域的商务写字楼发展铆足后劲

该区域最少未来5年都是在“发展中”，量体裁衣开发市场需求的多功能写字楼产品，还是比较有潜力的，同时在经济技术开发区的快速发展的平台下，不管从商业还是金融，都将成为渭南新的商务中心

西安写字楼市场现状分析
虽然在西安市场总的来说，写字楼市场并未“大红大紫”，但随着西安近几年写字楼市场的发展，市场中也出现了比较有代表性的一些项目。下面将对这些代表项目进行分析，以此来为本项目写字楼的定位与销售做一些借鉴

旺座系列——景观先行、低门槛
案名：旺座现代城
位于西安市唐延路和高新路的交汇处，七栋18万平方商务办公物业；框架结构，三梯或四梯四至八户；赠送户式中央空调、装修，地辐式供暖，配套有22000平方米水景园林、标准恒温泳池、2800平方员工餐厅，17000商业；旺座现代城公摊面积仅有16-17%

借鉴点：
旺座现代城的成功，当然也跟当时销售的价格有关，但最为重要两点是：一、景观先行，在当时唐延路并未成熟的时候，景观成为项目信心的标志。二、低公摊、低使用成本，成为众多自用型客户及投资客户的长远考虑点。在推广方面，旺座现代城主要从唐延路商务带及自身的园林方面进行宣传

旺座系列——旺座国际城
项目为15万平米大规模城市商务建筑群，以规模积聚商务+商业的复合价值，将商务、休闲、服务设施、景观园林多种功能融合于一体。在成功开发旺座现代城之后“旺座”系列写字楼再度实力钜献。旺座国际城位于城市核心的高新CBD区。拥有豪华大气的独立入户大堂，挑空8米酒店级装修。交房赠送高档地砖铺地、洗手间精装含洁具，赠送户式中央空调。旺座国际城双层地下车位+架空层车位完美解决停车难题，高速电梯、超低公摊、全通透无梁超强坚固、阳光泳池、员工餐厅、空中花园、景观商务等超值配套，以及地辐射采暖、超低物业费是企业办公首选

借鉴点：
地处高新区的成熟核心地段，复制旺座现代城的成功模式，通过采用精装修的形式，可称为是旺座现代城的升级版。同是30%的低首付，有效的使得自用客户及投资客户的门槛降低。而且旺座国际城的热销很大程度上是购买过旺座现代城的老客户购买，所以，商务产品的客户关系维护及老带新也尤为重要

利君V时代
项目位于未央路凤城一路口，为经开区的门户位置、独特现代的建筑外形，将成为经开区的标志性建筑之一。项目总建筑面积5.6万平米，综合平层商务、LOFT办公、一线商业等建筑形式。项目分为南北双塔，北塔为传统平层写字间，南塔为LOFT个性化立体办公空间。平层面积150-1500㎡,LOFT面积36-92㎡，1-3层为7000平米的商业中心
借鉴点：
利君V时代，项目自07年11月17日开盘以来，整个销售周期为18个月左右，这样的销售速度在西安写字楼的销售中属于较快的水平。利君V时代实现了快速回笼资金及高端市场形象的平衡，这个项目是通过不同的产品定位来实现的

4、代表项目营销推广启发
A、形象期较传统写字楼项目要缩短；
B、从单纯的形象信息向卖点及销售转变；
办项目写字楼市场定位
1、定位背景
对于本项目而言，从项目的启动，对写字楼产品开始已有一个初步的定位，所以，对本项目的写字楼定位并不是再去探讨产品与设计，而是在目前的市场状况下，及现行的产品下，如何找到一个与销售策略匹配的市场站位及形象定位，为后期的写字楼全面推广提供基础

2、定位依据
A、市场依据
渭南写字楼市场开发量一直远远落后与住宅开发量。从整个渭南的市场来看，写字楼不像住宅类市场，能有巨大的刚性需求做支撑。同时，在渭南有相当大量的“公寓”、“商住楼”，对写字楼市场形成了持续的冲击及客户分流，这些都成为制约渭南写字楼市场发展的因素
B、本项目其他产品影响依据
前面提到了在渭南“公寓”类产品对写字楼的影响，对于本项目而言，自身也有这样的产品。对本项目公寓产品的用途判断，基本都是投资与办公。（当然对于公寓产品本身而言，居住的硬件条件也相对较弱）
对本项目公寓办公的肯定。同时，也对本项目写字楼的定位提出了一定的依据，与公寓类似的客户定位，将形成本项目自身产品的竞争，无法形成新的客户群来增加项目消化量

客群定位
首先我们对本项目写字楼客户分为主要的基本类型：自用客户及投资客户。以下将分别从自用客户及投资客户两个方面对项目写字楼客户的区域进行分析及定位。