摘要
自2001年以来，我国的房地产行业经过高速的发展，房地产业占我国GDP的比
重不断加大，房地产业对我国经济发展的影响重大。长期以来，房地产行业一直都是
以土地优势在市场中博取地位，对于企业的内部控制管理十分薄弱。与此同时，国家
为了稳定市场经济的发展，一方面加强了对房地产行业宏观调控，如2008年以后国
家陆续在住房供应结构调整、土地调控、保障性住房建设等方面出台了一系列的政策；
另一方面，在房地产行业融资政策方面国家也向房地产开发商施加了一定程度的压
力。在房地产行业生存的外部环境越来越严峻、竞争越来越激烈的情况下，房地产行
业以往的许多优势已不复存在，在这种情况下，房地产企业加强内部控制管理，提高
自身的盈利能力和抗风险能力已经成为房地产企业面临的一个重要任务。
房地产企业的项目开发业务是房地产开发公司的核心业务，本文以作者就职的X
房地产公司在建的开发项目内部控制管理为例，根据内部控制理论和内控规范要求，
通过实际工作中发生的事件和接触到的业务流程，采用对标分析等方法，对X房地
产公司在项目开发管理的主要内部控制管理环节实施诊断，总结X公司在项目开发
内部控制管理方面存在的主要问题，并提出改进建议或意见。
通过诊断，X公司在项目开发业务的内部控制管理方面存在较大的缺陷，项目开
发内控体系不健全和内控制度缺失等问题严重，不仅影响了企业经营效率，造成成本
的浪费，而且阻碍了公司战略目标的实现。X公司项目开发内部控制体系的重建工作
迫在眉睫。
本文经过诊断所提出的改进建议，是作者结合自身实际工作经验形成，对于我国
房地产企业或其他一般企业，建立和实施项目开发业务的内部控制具有一定的参考和
借鉴意义。
关键词：房地产开发项目内部控制
1引言
1.1诊断背景
1.1.1房地产企业内部控制的含义及现状
从英国巴林银行的破产到法国兴业银行的巨额损失带来的惨痛教训，以及国内不
少企业由于内部控制漏洞造成运营效率低下和风险加大、甚至出现贪污犯罪的事实，
加强企业内部控制建设，建立一个有效的企业内部控制体系已在理论界和实务界达成
了共识。
内部控制
1，是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控
制目标的过程。内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务
报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。我国《企
业内部控制基本规范》
2（2008）规定，企业建立与实施有效的内部控制，应当包括
下列要素：1.内部环境。内部环境是企业实施内部控制的基础，一般包括治理结构、
机构设置及权责分配、内部审计、人力资源政策、企业文化等；2.风险评估。风险评
估是企业及时识别、系统分析经营活动中与实现内部控制目标相关的风险，合理确定
风险应对策略；3.控制活动。控制活动是企业根据风险评估结果，采用相应的控制措
施，将风险控制在可承受度之内；4.信息与沟通。信息与沟通是企业及时、准确地收
集、传递与内部控制相关的信息，确保信息在企业内部、企业与外部之间进行有效沟
通；5.内部监督。内部监督是企业对内部控制建立与实施情况进行监督检查，评价内
部控制的有效性，发现内部控制缺陷，应当及时加以改进。
我国财政部项目“企业内部控制制度设计评价研究”（2007KL004）曾以房地产
业为调研对象，对健全的内部控制制度是否真的有助于企业提高经营业绩进行了研
究，实证研究结果表明，房地产企业业绩的各个方面都会受到企业内部控制的显著影
响。随着房地产市场竞争的不断加剧和国家对房地产业的调控，房地产企业由暴利时
代转向均利时代，同时专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，也需要房地产开
发企业变粗放式管理为集约式管理，加强内部控制建设，不断提高管理水平，以保证
企业目标的顺利达成。目前，我国房地产企业在内部控制方面主要存在以下问题
3：1.缺乏健全的房地产行业内部控制体系；2.房地产行业市场风险较大，风险评估环节
相对薄弱且执行力度不强；3.企业内部监督管理乏力；4.房地产企业内部人员综合素
质参差不齐；5.项目建设、营销策划、客户服务等流程分散；6.企业内部信息沟通不
畅等。
项目开发业务是房地产开发公司的核心业务，针对项目开发业务的内部控制是房
地产开发公司内部控制体系中的重要组成部分，如何通过对房地产企业开发项目流程