宏观市场分析
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中观市场分析
微观市场分析
市场分析
项目解读
总体定位
项目发展战略
项目SWOT分析
销售策略
客户分析
产品定位
形象定位
推广策略
分区销售计划
价格定位
销售节奏
印象昆山
“昆山，上海后花园，江苏东大门”
昆山与上海的关系
上海
昆山
苏州
从地理位置来看，目前这一都市圈可以划分为三个层次：第一层次也是核心层，包括上海及其周边的昆山、太仓、嘉兴；第二层次，向西延伸到江苏的苏、锡、常三市，向南包括浙江的杭州、湖州等地。而其他地区可归入第三层次
世界第六大都市圈正在形成——大上海都市圈
昆山位于第一都市圈层，是大上海都市圈的核心
昆山的机会
昆山进入高铁元年，沪昆同城效应显现
中国第一条具有世界先进水平的高速铁路——京沪高铁2008年加紧建设，将于2010年投入运营
全程运行时间： 5小时
年单方向输送旅客： 8000余万人
正线全长： 约1318公里
预计时速： 350公里
初期运营时速： 300公里
共设置： 21个客运车站
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中观市场分析
上海别墅市场扫描
1、上海别墅市场供求分析
上海别墅市场
成交量成倍数递增，呈现供不应求的局面
2、供求市场环比分析
09年扭转颓势，恢复至07年上半年水平
3、上海别墅市场单价分析
单价13000元/平方米以下成交套数比重为44.8%
3、上海别墅市场面积分析
300平方米以下的别墅成交比重高达89.1%
4、上海别墅市场总价分析
成交套总价主要集中在300万元以下，占市场成交总套数的55.1%
300万以下经济型别墅市场需求大
上海热销别墅以经济型别墅为主
5、上海别墅市场楼盘销售分析
2009年1-5月上海别墅销售套数排行榜
上半年别墅市场热销解析：
各方合力作多的结果
别墅市场发展预期：
利好出尽
捂地开发商见形势转好大规模推盘
楼市过火，政策可能转向
通胀预期透支
造成市场供应的激增，竞争加剧
二套贷款优惠停止后逼退部分需求
市场风险持续累积，未来受政策影响
昆山别墅市场分析
昆山别墅市场板块分析
阳
澄
湖
板
块
淀山湖板块
投资度假型
阳澄湖别墅版块
淀山湖别墅版块
主力客源：上海客户
改善自住型
城西森林公园版块
中心城区板块
主力客源：昆山本地客户
城西板块
中心城区板块
按消费需求划分：
花桥板块
千灯板块
双洋湖板块
锦溪周庄
板块
独栋别墅价格集中在9000－12000元/㎡之间，
双拼别墅保持在7000元/㎡
阳澄湖度假区虽然具有优美的景观，但是基本配套设施建设缓慢，该区域别墅的供应量越来越大。07年整体价格有所上涨。区域内别墅产品严重依赖自然资源，缺乏自身塑造。在昆山各别墅版块之中，无论是环境还是产品处于中档偏上
1、阳澄湖度假区：
淀山湖的独栋别墅价格集中在10000－15000元/㎡之间
双拼别墅价格为9000元/㎡
离上海最近,是昆山辖区内最具有地缘优势的湖景度假区.06年开发初期别墅的价格就成为了昆山市场的最高点，优美的自然资源，及地理优势,使得其在产品整体塑造和价格上都高于昆山的其他别墅
2、淀山湖：
淀山湖、阳澄湖板块成交量比较
1-8月21日成交列表
淀山湖板块“量价”全面超越阳澄湖板块
淀山湖、阳澄湖板块成交量比较
同样卖湖景，阳澄湖与淀山湖的差距为何迅速拉大？
阳澄湖
上海人发现了
最早：
阳澄湖别墅区客源的变化
那时昆山只有一个别墅区：阳澄湖
阳澄湖的别墅只卖给上海人
现在：
阳澄湖别墅客户比例
80%昆山苏州客户
淀山湖、千灯、双洋湖、周庄……
阳澄湖项目不再首选上海客源
争夺
上海客户
宣传弱化
纳帕·尔湾
核心优势——4000元/平米的精装修
纳帕尔湾首批产品面积段200-293平米，走的是联排合院，以4围和6围为主，景观与建筑立面对本案有一定的借鉴意义；
装修标准4000元/平米，项目5月份开盘后，一直旺销，说明精装修产品存在着很大的市场
鸟瞰图
合院
合院
景观&外立面
景观&外立面
装修实景
装修实景
富力湾
走规模开发之路
东南亚风情建筑
富力湾首批产品面积段250-280平米，走的是小独栋道路，容积率较高，意在试探淀山湖板块市场接受能力，市场反应不佳，后期将调低容积率，做大面积段，走高端路线；
该案秉承富力地产一贯的装修房模式，装修成本在2000元/平米以上，装修后单价在1-1.3万元/平米左右
核心优势——大规模，小独栋，全装修
淀湖桃源
淀山湖个案分析
核心优势——沿湖第一线，低价小面积
淀湖桃源05年10月开盘，共去化459套，但这种销售率是建立在06年大幅调低售价基础之上的，当时该案由1万元/平米降至7500元/平米,打开销售局面后又再逐步调高单价.
项目最吸引客户的是低总价加上临湖的地段优势(其他临湖别墅多为赵田湖,淀山湖支湖)
淀山湖别墅06年开始全面超越阳澄湖的原因：
溶入上海主抓上海客户
产品突破，差异化竞争
大开发商带来
的先进开发理念