中建一局门头沟项目定位与物业发展建议
世联项目组2011年9月
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谨呈：中建一局
中建集团与门头沟签订500亿的战略合作协议，实现一级、二级土地的滚动开发与建设…
中国建筑与北京市门头沟区签订战略合作协议，拟为门头沟新城建设注资500亿元
投资项目包括但不限于：
城市总体规划
生态环境建设
棚户区改造
回迁安置房建设
房地产开发
……
项目背景
…本地块是中建一局在门头沟进度最快的房地产开发项目，现处于一级开发阶段，位于门头沟老核心区北部，总体量30.3万…
中建一局在门头沟“首发”商品住宅项目，现处于一级开发阶段
指标：
总建筑面积：30.3万平米
住宅建筑面积：23.2万平米
配套设施建筑面积：7.1万平米
可销售物业面积：21.1万平米
还建物业面积：9.2万平米
容积率：≤2.66
限高：60米（局部100米）
阶段：
土地详规并没确定，在保证红线边界与指标不变的前提下，内部排布可做一定调整
双裕环岛
本案
项目背景
…做为门头沟的“首发”项目，本项目有重要的战略意义，肩负着“品牌落地”与“回笼资金”的使命
开发商目标
快速回款支持后续土地开发；
打响“第一枪”，建立区域影响力， 实现中建一局的北京布局；
确保项目安全，并注重品质打造，营造品牌的良好口碑；
目标
项目位于双裕环岛向北1.5公里处，周边道路现状良好，路网发达，驱车便捷，可实现与北京市中心区及重点商圈的快速连接…
通达重点区域交通距离与时间：
天安门：
车行30公里，40分钟
金融街：
车行29公里，34分钟
中关村：
车行27公里，33分钟
国贸：
车行45公里，48分钟
丽泽：
车行32公里，36分钟
总部基地：
车行32公里，36分钟
西山
万柳商圈
王府井
商圈
中关村
商圈
西二环上阜石路：23公里，约37分钟
西二环上莲石路：26公里，约35分钟
项目地块位置
五棵松
商圈
苹果园
商圈
CRD
公主坟
商圈
西直门
商圈
金融街
商圈
西单
商圈
马连道
商圈
丽泽
商圈
首钢
CBD
商圈
总部基地
本体条件
公交系统：
运通101：望京 →安贞桥→ 大钟寺→苹果园→首钢小西门
运通112：史各庄 →上地→ 马连洼→百望山→青龙桥
运通116： 苹果园→首钢小西门→五里坨→ 石景山南宫→ 三家店
公交336：大峪→五里坨→苹果园→田村→阜成门
公交929：苹果园→双峪环岛西→龙泉务→王平村→千军台坑站
公交892：苹果园→双峪环岛西→二六八医院→王平村→河南台站
…并享有便利的公共交通，可直达苹果园实现与地铁一号线的联通
本体条件
商业设施及基础服务类场所，如商场、饭店、超市、酒店等
教育设施及学校，如公立、民办学校和专业专修学校以及中小学等
公共设施及政府办公场所，如派出所、医院等
景观配套及公共休闲场所，如公园、渡假村等
区域配套
地块周边无强势的配套资源，但能满足日常生活需求，临近政府机关单位，城市形象良好…
雨润发购物广场
KTV及乒乓球馆
门头沟中等职业学校
门头沟区检察院
门头沟区医院
安诚居
项目地块位置
本体条件
…地块指标中限制条件较多（保留建筑、公交场站、还建物业等）西侧有铁路干扰，将会对项目商品房部分的规划与品质造成一定影响…
本体条件
保留建筑清真寺
2.2万平米占地停车场
…西北望山，步行可达永定河河畔，拥有不可复制的“依山傍水”的城市自然资源，会对项目未来的竞争力有强有力的支撑
永定河
200米
西北方向可望山景
本体条件
世联认为：
本项目享有极高的驱车便利度和不可复制的城市自然景观资源，完全可以弥补自身的瑕疵，给予项目良好的支撑
2007年至今，门头沟区域土地放量为31.45万㎡，在北京区县排名第14位，排在其后面的是内城四区。总放量与其他区县存在较大差距；
2007年至今，门头沟新增住宅供应量排在北京各区县的最后一名，仅为19.3万㎡，总供应量为17名延庆40％，为第一名朝阳区的1％；
2009年至今，门头沟区域住宅新增供应量仅为2.41万㎡ ，远远低于平均水平，供销比为0.4，处于供需严重失衡状态；
2007至今北京各区土地成交量排名
2007至今北京各区新增住宅供应量排名
2009至今北京各区 住宅供销关系排名
区域以往土地放量与商品住宅供应量远远低于城市平均水平，市场声音小热度不高…
市场环境
…但随着重点项目的推出，供应量会大幅度增长，市场升温将带来良好的发展机会，同时竞争压力也会增大，把握市场趋势至关重要…
华润润西山
（待售）
物业形态：联排、叠拼、洋房、高层
占地面积： 20.15万㎡
建筑面积： 28.61万㎡
容积率：1.4
销售时间：预计2011年末
丽景长安
（待售）
物业形态：高层、小高层
占地面积： 7.5万㎡
建筑面积：22万㎡
容积率：3.0
销售时间：预计2011年10月
市场环境
现阶段的关键任务
精准定位并指导政府规划，为二级开发奠定良好基础
精准的价值评估，给到二级拿地成本参考
找到发力方向，凸显竞争优势，保证未来项目安全
核心问题导出
如何把握市场发展趋势确定项目定位？
如何建立价值体系确定项目打造方向？
如何在现有指标下选择最优的产品组合？
如何判断项目销售价格和经济收益？
明确项目定位及产品打造建议，并对未来项目销售价格做合理的预判，是当前需要解决的核心问题，可以有效的指导拿地及开发策略
本体及市场环境
区域核心区，生活配套完善，交通便利；
“依山傍水”自然环境优越；
中等体量，中高容积率，有一定限制条件；
以往区域市场陌生，未来竞争压力会增大
核心问题