九城淮南山南新区项目整体定位与物业发展建议 谨呈：XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司 报告主要内容 项目定位决策模型 Q1地块条件 Q2开发目标 Q4 客户需求 视野高度 限制条件 发展空间 项目定位 发展策略 Q3 市场现状 Q5 案例价值 项目本体具备怎样的资质条件？ Q1 项目位于安徽淮南山南新区东北部，属于山南新区的核心地带； 淮南市城市空间发展战略为“东进、南扩”。本项目位于南扩方向，是未来政务新区和新城居住区，区域认知程度高； 项目北侧临近淮南龙脉——舜耕山，可近观山体； 项目与老城区田家庵区距离较近，车程3公里，通过洞山隧道即可到达； 山南新区开发还处于启动阶段，本地块周边配套尚不成熟 【项目区位】本项目位于淮南山南新区东北部，距离老城区较近，规划为未来政务新区和新城居住区，区域认知程度高 山南新区 开发区 谢八区 田家庵区 大 通 区 南扩 东进 洞山隧道 舜耕山脉 现状交通： 地块所处区位通达性良好，经北环路，过洞山隧道，即可到达老城区； 北侧紧临北环路，为双向四车道的城市次干道 南侧临近南纬二路； 东侧紧临中兴南路，为双向八车道； 规划交通： 地块西侧为市政规划路，南北贯穿南纬一路和南纬三路，正在修建中； 地块的东北方向有北环线的延长线，城市次干道，正在修建中，起于南经十四路，终点于南经十五路，全长621米。 【交通状况】地块周边交通通达性良好，出入老城区便利，但目前公共交通不足 中兴南路 洞山隧道 南纬二路 淮河大道 中兴南路（南经十四路） 市政规划路 北环路 市政规划路 北环路（南纬一路） 南经十三路 四至：地块北临南纬一路，南临南纬二路，东至南经十四路； 现状：地块地势基本平整，地块内部为农田、树苗和待拆迁房屋（政府负责平地，项目以净地考虑） 【地块四至及现状】地块地势整体平坦，地块内有农田、树苗和待拆迁房屋 农田 行政规划 绿色景观带 南经十四路 南纬一路 农田 水沟 树苗 生活配套 景观资源 市政配套 【周边配套及景观资源】项目所在区域周边市政配套齐全，但基本生活配套缺乏，舜耕山为项目增加了生态宜居意向 区域内奥体、会展等市政配套完善，市委市政府将于今年7、8月份搬迁至此；教育资源充分，2011.09月份淮南二中即将正式投入使用，供水、供电、供气与排污等市政设施齐全 缺乏相应的医疗和商业配套，目前难以满足居民的日常生活需求； 项目北侧紧邻舜耕山，是淮南市的龙脉所在，拥有独特的人文历史资源与生态景观资源，为项目增添了生态宜居氛围； 舜耕山 国投集团职工宿舍 国投员工宿舍 【规划指标】项目地块分为两块，总占地面积约27万平方米，规划容积率1.0，可提供多种物业类型组合24【属性界定】三线能源城市、城市重点发展区域、中等规模低密度住宅开发项目 九城对项目的期望？ Q2 【开发背景】开发商引入“物联网”小镇的概念，展现科技住宅给城市、客户带来的全新生活方式，以此打动政府获取土地 兼具旅游体验和技术展示功能的标签性和先锋性物联网展示馆成为项目兑现对政府承诺的关键举措； 【开发商目标梳理】做淮南市场的引领者成为项目的最核心目标 我们以“物联网”的概念取地，后期还将有千亩的土地供应。 目前淮南市场上的滟澜山、西湖春天、山南印象在规划、立面、户型设计、配置和建筑风格等都领先平台水平，本项目在产品定位和价格都要超越以上四个项目。 1、项目启动阶段：一方面，快见形象，让政府尽早看到该项目的产品力水平和项目形象，保证后期土地取得的顺利；另一方面，资金快速周转，为后期项目运作提供资金上的保证和信心；2、项目中间阶段：通过产品的升级实现产品价值的快速提升；3、项目后期阶段：结合整个项目的后期具体战略目标，最大化体现整合项目的运作能力。 企业战略层面： “物联网”成为企业房地产开发的核心能力 市场占位层面 占位市场顶级位置，成为市场的引领者 财务层面 前期以 快速周转、回笼资金为主，后期实现项目价值最大化 王总原话还原 开发目标梳理 项目目标体系：成为市场的引领者可以实现较快的资金回现和利润最大化，形成项目的品牌，经过项目品牌积累，最终促进企业品牌的形成和物联网核心能力的形成； 【研究工作界定】基于物联网前提的项目核心能力和开发策略研究，最终指导产品设计 融合生态科技智能建筑的物联网与市场、客户的匹配度分析成为项目的研究重点！ 市场给予了项目怎样的发展空间？ Q3 基于项目本体1.0容积率的低密度社区意向寻找市场的可比项目 【金地·滟澜山】处于山南核心区，高品质低密社区，成为淮南市场的引领者 区位优势明显：紧邻淮河大道（淮南通往合肥等地的主干道，双向六车道），交通便利； 市场表现良好：从去年9月份开始销售，到目前已售别墅300多套，洋房1000套，是市场消化最快速度 【核心能力】社区制胜：高品质风情化社区 成交客户刘女士（45岁，全职太太）访谈摘要： 认为滟澜山的小区很漂亮，整个社区有一种感染力。喜欢这种园林和建筑风情。 制胜法宝： “社区感染力” 客户多被滟澜山建筑风格、园林景观、外立面等综合打造出来的“社区感”打动。 五重景观：景观均仿自龙湖，实现了高品质复制，形成盎然情趣 形式感规划：南高北低，由商业街区隔为两组团，水系穿插，整体、生态 【提升点】在供暖和安防上无法满足客户需求，可进一步提升 可提升点： 供暖、安防成为项目可以提升的关键点