1 世联南城区植物园项目定位及物业发展研究 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2011-04物业发展建议 开发模式研判 驱动模式研究 项目解读 核心问题界定 价值体系构建 项目整体定位 整体发展战略 经济测算优势一：项目位于东莞植物园内部，属东莞传统意义上的四大豪宅片区之一的水濂山别墅区，地段价值贵不自言 地段 项目位于南城区五环路外的东莞植物园内； 项目区位属于东莞传统的水濂山别墅区，周边高端项目林立，在东莞市场上具有较高的认知度。 配套 项目周围配套少，多为未开发区域； 离城区距离很近，一定程度上可以享受城区配套 项目具体区位 市委党校 通往植物园道路 关键词一：传统豪宅片区，集群效应 优势二：水濂山片区位于东莞城市发展的南向主轴，未来将被纳入主城体系，其城市资源优势是其他豪宅片区不具备的 水濂山片区占据东莞城市空间发展的南向主轴，随着东莞城市框架的不断扩大，在未来将被纳入城市体系中 紧邻城市快速干道环城南路和东莞大道，串起主城和各大工业强镇，衔接东莞至广州、深圳的主要进、出口道路，区域间交通便利； 绿色路——东莞大道——环城南路通往主城中心； 本项目距离南城中心5—7分钟车程，处于东莞主城区15分钟生活圈内。 广深高速 东莞大道 环城南路 绿色路 莞深高速 总部基地 市委 南城区 莞城区 东城区优势三：交通条件极佳，地块进入性良好，区域周边道路系统较完善，且随规划的实施交通条件将得到进一步改善 交通 项目靠近环城南路，主城边缘的快速交通环线，衔接广深和莞深高速公路，区域间交通便利； 绿色路是进入项目的主要道路，路况良好； 东莞其余三大豪宅片区——横岗，松山湖，观澜道路通达性都不如本项目；本项目未来具备交通优势。 关键词三：交通条件极佳优势四：地块位于东莞植物园内，西临水濂山水库，北望国宾馆，是东莞唯一具有山、水、人文复合景观资源的豪宅片区 地块四至 地块西侧为水濂山水库，湖面较开阔； 地块北侧为正在建设中的国宾馆； 地块南侧为植物园内部一绿色高地； 地块四周为植物园内部道路，路况良好，通达性佳； 地块内部有多处面积不等的水系可利用 关键词四：复合景观资源优势五：北望东莞市国宾馆，是集合了城市战略投入的形象展示面，足以提升客户心理预期，带来极大的价值想象空间 地块北部临东莞市国宾馆，可极大的带来区域价值提升，形成配套完善、交通便捷、环境优雅的国宾片区； 毗邻政府接待重要“会客厅”，可直接拔生客户心理预期，带来极大的价值想象空间； 目前全国一线城市实现了价格峰值的楼盘往往出现在国宾馆附近。北京最贵的高层豪宅是钓鱼台7号院和贡院6号，售价7万/㎡；而上海最贵的豪宅是瑧园，19万/㎡；广州最贵的豪宅是二沙岛的宏城别墅，10万/㎡ 施工中的国宾馆 关键词五：区域价值拔升优势六：1773元/平米的楼面地价意味着项目有天生的竞争优势，同时具备打造顶级物业的财务支撑 地块基本指标： 地块总占地面积16.7万平方米，建筑面积约9.4万平米； 地块内部有政府强制规划建设的五星级酒店，地块整体容积率 ≤ 0.563 指标解读： 项目总地价为1.67亿元，按总建筑面积计算楼面均价约1773元/ m2 。 关键词六：财务支撑较强优势七：项目占地250亩，中小规模，有进行个性化创新设计的条件 东莞目前知名别墅项目大多属于千亩大规模项目，产品多为批量生产，缺乏精细化打造； 本项目规模偏小，适合进行个性化创新设计，体现产品精细特质，打造区域内顶级顶级物业 锦绣山河 万科松山湖 中信森林湖 关键词七：个性化创新优势八：片区内已拥有中信森林湖作为高端项目领袖来引领东莞市场，促进了城市领袖型客户对本区域的了解 中信森林湖，占地1010亩，总建筑面积65.8万平方米； 精致的园林景观设计，代表了目前东莞市场的最高水平，得到整个市场的好评； 总价1700—3500万，达到东莞别墅市场的峰值。 关键词八：吸引领袖客户