郑州佛岗村项目启动区定位和物业发展建议终稿
谨呈：郑州亚新房地产开发有限公司
[2006]-GW01
项目顾问工作阶段划分
2006/06/18
2006/06/25
工作
成果
项目启动区地块实地勘察
区域房地产市场调研
客户访谈
专业人士访谈
企业高层访谈
项目整体战略与定位回顾
项目启动区定位研究
项目启动区开发策略研究
项目物业发展建议研究
项目启动区现状研究
大规模地产开发启动策略研究
相关项目案例借鉴
项目所在区域市场竞争研究
大规模地产开发物业组成研究
第二阶段（中期）
启动区定位和物业发展建议
第一阶段
项目市场调研
项目启动区地块条件分析
相关楼盘启动模式分析
相关楼盘客户与产品分析
相关楼盘物业市场分析7个日历天
19个日历天
2006/07/14
9个日历天
第三阶段（终期）
提交终稿
根据客户建议深化研究，完善报告
提交整体报告（终稿）
2006/07/22
在过去一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目启动区实地勘察
郑州房地产市场现状
项目和地区的背景分析
目标市场与客户的集中分析
规划设计建议
目标消费者深度访谈
地产专业人士访谈
亚新相关人员的访谈
批发市场小业主访谈
相关楼盘销售总监访谈
郑州房地产在售项目信息
城市规划影响探讨
房地产市场特点分析
郑州购房人置业特点分析
区域竞争态势分析郑州消费者价值取向和置业倾向的分析
启动区产品定位研究
开发节奏与时序研究
物业发展建议第一阶段工作回顾
项目概况
项目经济指标
占地面积：项目占地面积2000多亩，其中规划公园73.2亩、市政道路约427亩、可建设用地亩1583亩（居住1417亩、商业金融、文化娱乐及医疗卫生166亩）；
容积率：项目三环路北地块控制在2.5以内；
限制条件：北部地块预计今年11月份动工，无回迁房建设要求；项目建设用地被市政道路分割为9大块；
综合成本：约40万元/亩左右，已包含回迁房修建费用和拆迁补偿费。
项目地块位于郑州市二七区南部，地块位于京广路以东，冯庄路与南三环路交汇处。其中，冯庄路为规划路，路宽50-60米；
项目距市中心约20分钟车程；
项目地处佛岗村，约有20余万平米的旧有村民居住性物业及经营性物业。建筑密度较高，人居环境恶劣；
项目地块以西、沿南三环路分布着众多批发市场；
项目地块内有一所中学、小学，南部临黄河科技大学。
规划的南水北调总干渠位于项目地块南侧，距项目地块约2公里左右。
淮河
堤外滩涂
3 km
2 km
内环路
107国道
陇海线
京广线
中原区
二七区
金水区
郑东新区
管城区
机场高速
惠济区
项目属性界定
商贸型、二线省会城市、主城区边缘、
城中村改造、大规模地产开发
对于二线省会城市大盘而言， 区域属性的重要程度远大于项目属性的重要程度
项目区域价值定位
满足“城中村”改造的具体要求
满足政府设想与城市规划要求
+
借鉴国际先进可持续社区发展理念
依据项目本身资源的特性
都市休闲示范区(URD)
Urban Recreatist Demo
具有都市魅力
以居住功能为核心
以休闲娱乐功能为特色
多功能复合的综合城市单元