1 保利城三期定位及物业发展建议 吉信行·方圆置业/2012.7目录 contacts： 第一部分：整体定位回顾 第二部分：营销背景剖析 第三部分：三期定位策略 第四部分：物业发展建议 第五部分：营销演绎示意3 第一部分：整体定位回顾保利城到底是一个千亩大盘还是若干个小盘的简单加法？？ 1、竞争层面：城北大丰区域，众多中、小开发商云集，在售楼盘扎堆，市场上挥舞价格大棒的项目层出不穷，而保利城无论何时，都无法通过价格与众小盘“同流合污”，受小盘的蚕食冲击，是本项目面临的竞争问题之一。 2、产品层面：本项目拥有千亩规模，超过200万平米的体量，20万平米以上的社区大型商业配套和幼儿园、农贸市场配套等，但从目前来看，市场缺乏对保利城项目的深度认识，保利城更是缺乏与“保利198”打造的成都第一公园地产的品牌号召力和影响力，市场对产品层面的理解更多的是在200余亩的纯居产品，形成的是同质化的产品形象。 3、认知层面：市场上对保利城的知晓度不高，项目的美誉度更是不足。缺乏与保利作为成都地产界大佬的形象高度，提升项目的知名度和美誉度，将其塑造成继保利198之后，保利运营北成都的升级跨越之作，是解决市场认知的关键环节。不论是项目销售现场，还是成交客户，甚至是业内同行，第一反应都会提及保利品牌和大盘规模优势，“保利”+千亩大盘 这两者相加到底意味着什么？ 绝对的极致化资源整合能力 保利公园198借势亚洲最大的郁金香公园，为城北整合出让整个成都都震撼的超级公园大城，与其说公园198为保利城奠定了不可复制的品牌口碑，还不如说是奠定了广大市场对保利无限可能整合能力的期待与信任。 6保利城北五星耀神州 ——保利城北项目战略布局7 200万平米北成都中央教育（名校）人文第一城 项目整体定位回顾： 保利城——让三期产品站在“保利千亩大盘”巨人的肩上， 寻找本项目三期关键借力点？ 针对保利城三期， 千亩大盘的资源整合能力绝非保利地产大鳄操盘的难点， 本项目三期将在整个区域、本项目中扮演哪种角色？9 第二部分：营销背景剖析区域整体环境特性认知 区域房地产市场概况 目标客群特征认知 从误读到惊艳 城北发展白皮书区域整体环境特性认知被误读的城北 2003到2009，城北的开发因为规划、交通、配套、定位等多方面的原因几度启动，又几度停滞。 外来商贩、客运、批发、物流的传统集中地。 楼盘少、品质低，这里的居所大多不过是外来人口睡觉的地方。 区域房地产价格远远低于其他区域，物业价值被严重低估。 多年来，城北楼市并非没有全国性的品牌开发商进入，普通开发企业在区域楼市中大多折戟沉沙，难以对城北房地产市场地位提升起到明显作用。 关于城北的种种，是一部书， 前半段—— 充斥着诸如脏乱差等关键词， 一直与大多数成都人心中的高端居住生活方式绝缘在城北多年的定位摇摆之后，在复杂得不可想象的城市改造中，更在开发、投资、购买等市场能量蓄积数载之后，城北房地产开发正在脱掉廉租房、低品质楼盘聚集区的帽子，真正走上一条品质居住、财富聚集的道路，尽管艰难，但却坚定。 14 城北这部书的后半段， 从误读到惊艳 城市楼市洼地价值凸显，宜居不止于远景成都火车东站即将启用为北站分流 成都将逐步形成东、南、西、北各有一个火车客运站,以东站和北站为主、南站和西站为辅的“两主两辅”格局。火车北站成达线和成渝线的人流量会向火车东站分流，对城北拥堵的交通也会有较大改善。 城北川陕路改造工程完成 川陕路改造工程于2010年12月底改造完成，改造范围为三环路至围城路，建设为主车道双向8车道，设计时速为60公里，辅道为机动车+非机动车道，大大提高了川陕路的通车能力。 解放北路即将改造 为了提升北门道路及其景观，政府计划对“草市街德盛路口至川陕路三环路立交”一段进行提档升级改造，全长约6230米(解放北路是其中一段)将进行全方位景观打造，不仅要对路面进行提升，还将在景观打造上花大力气，标准不低于人民南路。随着川陕路竣工，北门交通将更加顺畅，而市内也将有更加通畅的道路与之连接。 区域交通道路——城北脉络逐步畅通成都“水游城”落户城北 已成功开发了南京“水游城”项目的上海鹏欣集团计划投资50亿元人民币在金牛区打造“成都水游城”现代城市综合体项目。包含国际五星级酒店、甲级写字楼、高档百货、精品超市、游乐中心、大型影城、精品餐饮、高档公寓等。 华侨城引入威尼斯主题酒店 华侨城威尼斯主题酒店项目投资5亿元，将在成都华侨城公园广场内开发。项目占地60亩，预计2011年10月动工，2012年建成开业。 丰尚集团城北建城市综合体 丰尚集团西部总部项目广西丰尚投资有限公司计划投资10亿元人民币在金牛区打造集甲级写字楼、高档住宅为一体的丰尚集团西南总部大厦及城市综合体。 金牛万达广场奠基 2011年2月25日，位于成都一环路、人民北路交汇处的金牛万达广场奠基。项目占地约190亩，总建筑面积超110万平方米，集大型购物中心、时尚街区、甲级写字楼、SOHO公寓、高档住宅等业态为一体。该项目建成后将成为四川乃至西部最大的城市综合体之一。 瑞安中华汇开建 城北天地，将借助“上海新天地”的规划理念，被打造成为集居住、办公、购物、餐饮和休闲于一体的大型城市综合体，总建筑面积约48万平方米。城北天地将成为城北最值得期待的地标项目，将为这片蓄势待发的地区开启优质、舒适、时尚的生活方式和生活环境。 区域生活配套设施——城北开始华丽转身