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启动区位置及规模
启动区位于地块综合条件最好的位置：
临老河湾
临河滨路- 对外交通
规模适中
社区中心
别墅建设面积：157119.97㎡
地上建筑面积：47136 ㎡
容积率：0.3
住宅部分
社区中心
启动区的开发目标及启动区作用
作用一
- 即时启动项目，快速消化、快速回款；
作用二
- 一举树立项目整体形象；
作用三
- 在启动区中试探市场对产品的接受能力，为后续开发提供依据
多产品线、畅销产品组合
多产品组合，扩大客户深度与广度，降低风险；
选择经过市场验证的、市场主流、畅销的别墅产品，保证快速销售、回款，降低风险。
一举展示项目精华
充分展示项目的规模资源、大盘形象和项目精华
产品的精准定位
找准每类产品目标客户的核心价值点，形成产品发力点。
北京具有极佳自然环境、规模最大的
第一居所别墅的出世之作
北京独栋别墅产品线
目前北京独栋别墅产品形成了小独栋别墅、高级别墅、豪宅别墅这三类产品线，每类产品线的客户群特征和产品价值体系存在很大的差异。
小独栋别墅
地上建筑面积 260-280㎡
高级别墅
地上建筑面积 350-400㎡
豪宅别墅
地上建筑面积 450㎡以上
小独栋别墅产品线市场现状
小独栋别墅产品出现在2002年末，并从纳帕溪谷开始成为市场热点产品；
小独栋别墅是指地上建筑面积<320㎡，地下 建筑面积<100㎡的独栋形式产品，又分为经济型别墅和舒适型别墅两类。
亚北板块是小独栋产品的聚集区域，已经成为北京别墅的典型板块；龙湾别墅则是目前天竺板块的第一个小独栋项目，市场反应有待考验。
在两个主要别墅板块实现不同的单价，但小独栋总价区间同样保持在260-350万元区间内，由此形成小独栋别墅在市场上350元/套的价格上限；
小独栋别墅客户写真
现居住在朝阳区某高档公寓
财富积累有限，家庭财产少于千万，对所购别墅价格承受能力有限；
首选天竺地区的独栋别墅，但因为总价相对较高、超出目前的支付计划，因此放弃购买，转向其他区域的别墅；
在加拿大有过生活经历，对温哥华森林的社区氛围和房子的建筑风格感觉非常熟悉和亲切，认为不是简单的复制品，而非常“地到”，接受程度高；
购买别墅非常看重私家花园面积的大小．希望有较大的可随意布置的地下室，对单个房间的大小相对不在意；
周先生，35岁，
私营企业的合伙人
温哥华森林的成交客户
小独栋别墅客户写真
现住朝阳区霄云路嘉和丽园高档公寓，办公地点在燕莎，临近居住地。
性格稳重、斯文，谨慎、内敛，对风险和变数敏感，既谨慎又略有所张扬的性格。
欧洲留学经历，在英国、德国及北欧等多个国家居住过，气质较为国际化。
回国后选择了生活方便的城市公寓居住；但确定定居后，希望能延续在国外住别墅的生活习惯，有强烈的别墅置业需求。
非常喜欢有内涵、有历史感的东西，而不喜欢缺乏大气和沉稳的亚北部分项目，在符合自身气质和生活习惯的原则下耐心寻找项目（认为麦卡伦地的产品带有明显的英国贵族庄园气质，符合自身的气质和生活经历）
置业目的主要是自住，同时也兼顾投资价值，预计别墅大多数时间用作5+2的周末休闲之处。
马先生，45岁
某PC销售企业的老板
2004年底成为麦卡伦地准成交客户
小独栋别墅客户访谈
1、我在欧洲住了大约半年，深深喜欢上了那边的居住环境和房子（国外生活背景）
2、感觉的确很奇妙，我一下就喜欢上了，因为和我在国外的感觉非常象
3、因为我特别喜欢大的花园，对房间的大小到不在意（大花园）
4、每个房子都挺漂亮的，但间距实在太近
5、房子间的街道太窄了，只能通过一辆车，路边无法停车，那如果来了几拨朋友作客怎么办？我上次去TownHouse朋友家里作客就发现同样的问题
6、最后是毛坯房，还要自己装修，LD最怕装修（精装修）
7、穿过一大排（大概有上千棵）大树的林茵道，已经被震撼了
8、一进门有个挑空的厅，木质的斜屋顶，有壁炉，感觉特别好（户型挑空要求）
9、地下室可以隔三个屋子，一个做成家庭影院，一个可以做保姆房，另外一个给孩子将来玩用，地下室带落地门，可以直通一个地下花园，我打算这里搞个温室种花了。（地下室用途）
10、路的尽头都是圆形的，房子自然的安排在周围，而且距离路都有一大段草坪和树木，感觉特别好（私密性要求）
11、房屋的花园院墙是水泥的，一人左右高，比栅栏的私密性要好一些。
遗憾理由：
离市区还是比较远，如果再近10公里该多好，或者如果不堵车也行。（距离远）
花园还不够大，如果能踢足球多好。（花园面积不够）
我那个户型门口直接对着道路，如果增加一个带顶的门廊就完美了，LD对这个一直不满，这也是这个户型的一个缺陷，没有曲径通幽的感觉，其他户型有但又会有其他的遗憾。（入户玄关空间要求）
取暖和空调的控制无法实现每个屋单独控制温度，连开关都无法单独控制，只能整层控制，浪费啊。（关注采暖空调费用）
