“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究系列之二“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究系列之二 2014年度中国35城商品房市场需求专题研究 随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都 热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。我们相信，未来十年左右，中国房地 产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词。尤其是区域市场 分化将趋于显性化，正如2012-2013年度，在一线城市和少数二线城市房价高涨 的同时，多数三四线城市只是不温不火，而温州和鄂尔多斯等个别城市甚至还在 下跌。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市 场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。对于各类房地产投资者来 说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。 同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在 着不同年份投资时机好坏的区别。据此，我们将首先针对大中型房企重点布局的 35个重点城市，做系统性研究，以期预判每个年度不同城市的投资风险度。 而本报告，是“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”系列研究之二， 主要从35个城市的历史成交水平、常住人口规模及变化、结婚人数规模及变化、 未来动迁规模、城市的购买力等因素，对各城未来住宅需求情况进行对比研究。 本报告35个城市包括4个直辖市：北京、上海、天津和重庆；15个副省级 城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大 连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单 列市；16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、 贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。 “中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究系列之二一、35城商品房成交状况 商品房及商品住宅成交量，代表着已经实现的市场需求，从中可知历史变 化轨迹，也可在一定程度上窥察未来走势。 1、35城近十年商品房销售面积 从2003-2013年全国35个大中城市商品房销售总面积排名情况看，主要与 城市规模相匹配。呈现以下特点：一是东部城市表现突出，上海、北京、沈阳、 天津和广州5城市进入前十，其中上海、北京、广州等一线城市分别排在第二、 第三和第七位；二是中部城市整体表现平稳，武汉、长沙和郑州进入前十，其余 城市也处于中游位置；三是西部城市两级分化严重，重庆和成都分别排名第一和 第四，兰州和西宁处于排行最末位置。作为直辖市和全国最大的城市，重庆近年 来城市建设不断升级，房地产市场需求也不断提升，导致商品房销售量高居首位。 图12003-2013年35城商品房销售总面积 数据来源：国家统计局 2、35城2013年商品房销售面积增幅 2013年全国35个大中城市商品房销售面积平均增幅约为18%，从增幅排名 看，西宁、福州、乌鲁木齐分列前三位。呈现以下特点：一是东部城市整体表现 相对平稳，除了福州增幅较高处于第二以外，其余城市大多处于中游位置，沈阳 和海口甚至处于末尾；二是中部城市合肥、太原增幅明显，也进入前十排名；三 是西部城市西宁、乌鲁木齐、银川、兰州增幅较快，均进入前五排名。5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 重 庆 上 海 北 京 成 都 沈 阳 天 津 广 州 武 汉 长 沙 郑 州 西 安 合 肥 青 岛 杭 州 南 京 大 连 昆 明 哈 尔 滨 福 州 贵 阳 宁 波 深 圳 长 春 南 宁 厦 门 南 昌 石 家 庄 济 南 乌 鲁 木 齐 银 川 呼 和 浩 特 太 原 兰 州 海 口 西 宁 万平方米 “中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究系列之二图 22013年35城商品房销售面积增幅 数据来源：国家统计局 近十年，各区域商品房市场整体均呈现了先振荡、后逐步企稳回升的态势， 2008年受金融危机影响，商品房销售跌入谷底，2009年楼市重新繁荣，商品房 销售增幅快速上行。2010年以来，楼市调控政策始终坚持从严基调，商品房销 售增幅也逐步趋于平稳，但整体依旧呈现上行态势。分区域看，东部城市增幅振 荡最明显，在2012年快速上升后，2013年增幅基本平稳；西部城市整体增幅领 先，但近两年下降明显；中部城市在2010年后的增幅呈现逐步平缓向上的走势。 图 335城分区域商品房销售面积增幅 数据来源：根据国家统计局数据测算 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 西 宁 福 州 乌 鲁 木 齐 银 川 兰 州 合 肥 太 原 南 京 厦 门 广 州 武 汉 上 海 贵 阳 济 南 石 家 庄 宁 波 青 岛 南 昌 长 沙 昆 明 哈 尔 滨 大 连 郑 州 深 圳 南 宁 天 津 重 庆 西 安 杭 州 成 都 北 京 长 春 沈 阳 呼 和 浩 特 海 口 均值线 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 2004200520062007200820092010201120122013 东部中部西部 “中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究系列之二3、35城近五年商品住宅销售面积 从近五年全国35个大中城市商品住宅销售总面积排名情况看，主要与城市 规模相匹配。重庆、北京、上海位列前三位。呈现以下特点：一是北京、上海、 天津、广州、沈阳和青岛6城市均进入前十；二是西部城市差异化明显，重庆占 据排行榜第一位，但和浩特和兰州占据榜末位置；三是中部城市整体表现稳定， 长沙和武汉进入前十，在中部城市中表现较为突出。 图 42008-2013年35城商品住宅成交总面积 数据来源：CRIC 4、35城2013年商品住宅销售面积增幅 2013年全国35个大中城市商品住宅销售面积平均增幅约为30.6%，从增幅 排名看，乌鲁木齐、银川、兰州分居前三位，其中11个城市商品住宅成交面积 增幅位于均值线以上，24个城市位于均值线以下。从城市看，呈现以下特点： 一是东部城市增幅普遍位于中游位置，广州、北京两个东部一线城市同比则小幅 回落；二是中部城市增幅相对稳定，仅有哈尔滨呈现较大的跌幅；三是西部城市 增幅明显，乌鲁木齐、银川和兰州排行前三。说明西部市场发育滞后于东部。2000 4000 6000 8000 10000 12000 重 庆 北 京 上 海 长 沙 武 汉 天 津 广 州 西 安 沈 阳 青 岛 成 都 长 春 贵 阳 大 连 杭 州 郑 州 南 京 昆 明 哈 尔 滨 深 圳 济 南 南 宁 合 肥 乌 鲁 木 齐 南 昌 厦 门 石 家 庄 太 原 宁 波 福 州 西 宁 银 川 海 口 呼 和 浩 特 兰 州 万平方米 “中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究系列之二图 52013年35城商品住宅成交面积增幅 数据来源：CRIC 二、35城市人口状况 商品房和住宅需求，主要与人口规模和结构有关，人口总量的变化，是决定 一个城市房屋需求规模变化的核心因素。 1、35城常住人口数量和增长率分析 从2012年35个重点城市的常住人口看，按人口规模总体上可分为四个层级： 第一层级：2000万人口以上，包括重庆、上海和北京三个直辖市； 第二层级：1000万—2000万人口，包括成都、天津、广州、深圳、石家庄、 武汉和哈尔滨等七个城市； 第三层级：500万-1000万人口，包括郑州、青岛、杭州、西安、沈阳、南 京、长春、宁波、合肥、福州、大连、长沙、南宁、济南、昆明和南昌16个城 市； 第四层级：500万人以下，包括贵阳、太原、兰州、厦门、乌鲁木齐、呼和 浩特、西宁、海口和银川等九个城市。这类城市主要集中在中西部城市或者城市 区划面积较小的东部城市。 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 乌 鲁 木 齐 银 川 兰 州 南 京 海 口 合 肥 长 沙 南 宁 昆 明 武 汉 天 津 青 岛 大 连 深 圳 沈 阳 上 海 太 原 西 安 济 南 郑 州 长 春 宁 波 杭 州 成 都 福 州 贵 阳 南 昌 呼 和 浩 特 西 宁 重 庆 广 州 厦 门 石 家 庄 北 京 哈 尔 滨 均值线 “中国35城房地产短周期投资风险识别系统”研究系列之二图 62012年35城常住人口规模 数据来源：各地统计局 从2008-2012年35个城市常住人口的变化看，各城市常住人口都有不同程 度的增加，35个城市五年复合增长率的均值约为2.96%。根据各城市五年复合平 均增长率水平高低可分为五类： 第一类：增速6%以上，包括厦门（10.18%）和合肥（6.34%）两个城市。厦 门常住人口增速名列前茅，主要是随着经济发展提速，厦门外来常住人口增长显 著，几乎快赶上户籍人口规模；合肥常住人口增速之所以这么快1，一方面原因 是2011年合肥行政区划面积扩大，将原巢湖市的两个区县并入，另外一方面是 合肥市经济近五年发展较快，吸引大批务工人员集聚。 第二类：增速4%-6%之间，包括银川、太原、乌鲁木齐、北京、郑州、天津 等6个城市。其中北京、郑