北京鲁能顺义马坡项目定位及物业发展建议报告 谨呈：鲁能集团 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 报告思路 1宏观市场影响 开发商目标 核心问题界定与分解 2区域价值挖掘 3市场竞争解析 4突破90/70的限制 5高产品价值实现 项目背景 观点1量价变化规律 观点2物业类型与用途 观点3刚性需求购买 项目本体分析 区域附加价值 区域基础规划价值 二维竞争格局解析 客户针对性需求解析 案例借鉴 项目定位 物业发展建议 整体规划建议和分期构思 商业及配套建议 经济测算 项目定位与建议 宏观方向维度 市场竞争维度 产品打造维度 顺义新城马坡区域多地块持续滚动开发，重在稳定回款与品牌延续 项目背景 在马坡 整个顺义新城区域由鲁能进行一级土地开发，目前土地处于陆续上市进程中，鲁能已取得地块1，2，7，而且有后续取地的预期； 开发重点集中在2和7地，目前2块地结合统一考虑。 在顺义 继优山美地、格拉斯小镇之后，顺义已成为鲁能的开发主场； 马坡项目必将成为最具战略意义的土地，在品牌价值与利润实现上成为北京鲁能的重要项目。 市场不明朗，高土地成本 项目背景 北京市场转冷 销售量下跌 ——07年12月、08年1月、08年2月成交量同比下降 价格出现下降趋势 ——万科四季花城年后推出20套限价房，价格在7400-7600元/平米，而该项目的正常售价为8300元/平米 地价压力 楼面地价：2号地7300元/平米，7号地4200元/平米，与周边楼面地价相比较高 ——8号地楼面地价4000多元/平米（容积率在1.1-1.4 ） 区域土地集中供应，潜在竞争激烈 项目背景 区域土地集中供应 顺义马坡区域2007-2008年整体土地放量预计达到495万平米，且土地质素趋于同质