摘 要
本文在阐述购物中心业态组合的有关理论阐述的基础上，通过对目前国内发展较好的
购物中心业态组合模式的案例分析，找出行业内关于购物中心业态组合模式的一般性规
律，结合 A 购物中心自身的特点尝试提出区域型购物中心特色的业态组合比例和业态组合
原则。由于整个购物中心的业态组合在国内都不很成熟，因此，我们重点对影响业态组合
的各种因素包括商业定位、功能规划等进行分析，然后结合调查问卷，提出区域型购物中
心各类产品的业态配比基准比例，这一比例必须结合每个项目的形态和市场环境进行动态
调整
论文第一部分主要介绍了研究的背景、国内外研究情况、研究方法等内容；第二部分
介绍了国内购物中心商业定位、业态组合等有关理论与基本情况；第三、四部分主要介绍
商业业态、业态组合的理论和业态标准化模式，通过对购物中心主要商业业态的因素分析，
为后面 A 购物中心调研报告论述做铺垫；第五、六部分主要是 A 区域型购物中心的实证分
析，包括从上而下的区域型购物中心业态选择的宏观因素，以及从下而上的消费者对购物
中心业态选择的偏好研究；第七部分得出 A 购物中心的商业定位的项目建议。第八部分通
过对 A 购物中心的研究得出区域型购物中心业态组合一般特点应该是什么、区域购物中心
中餐饮、购物、休闲、娱乐各业态的占比应该是多少这样的结论
本文通过设计并发放调查问卷，对 A 区域型购物中心消费者进行了抽样问卷调查，总
体上能较好地反映市场特征和各项指标，并通 329 份调查问卷进行了详细分析，提出了可
行性的设计思路，对设计区域型购物中心组合业态具有一定的借鉴意义
关键词：区域型购物中心；业态组合；因素分析
第 1 章 绪论
1.1 选题的背景和意义
1.1.1 选题的背景
购物中心是现在国家房地产迅猛发展的形式下一种商业综合体，它不同与一般的住宅
型写字楼或者住宅楼，房子卖完项目售罄，这种房地产物业服务通常融合了零售、服务、
餐饮、休闲娱乐等复合业态，能够满足消费者的购物、餐饮、娱乐、休闲等多种消费需求
在世界购物天堂香港，全世界营商成本最昂贵的地方，即使在楼价下跌、住宅和办公室租
金大幅下滑的时候，香港的购物中心零售租金水平依然是全球之冠。2002 年第三季度，地
产处于低谷之际，香港的平均购物中心零售租金为每月每平方 68.5 港元。美国同季度的
平均零售租金折合为港币是每月每平方 11 港元，而被视为美国最昂贵的购物中心零售租
赁市场旧金山，每月每平方租金不过 18 港元。由此可见购物中心的回报率是很高的
随着国内城市化进程的高速推进，城市商业现代化发挥了明显的拉动和促进城市现代
化经济和社会发展的重要作用。购物中心作为一种现代化的零售形式，顺应了社会、经济
发展的潮流，成为越来越重要的零售渠道，并对其他零售业态产生深刻的影响，这一趋势
越来越明显。近几年，它依托于商业地产的发展进入到一个快速发展期。众多不同背景的
大型企业集团纷纷涉足商业地产领域，以万达、恒隆、华润、中粮为代表的大集团不断制
造着贴有企业标签的购物中心产品——万达广场、恒隆广场、万象城、大悦城，在全国范
围内跑马圈地，抢占市场。各种购物中心，在商业定位、业态组合、经营特色等方面不尽
相同，这些差别也正是购物中心聚客能力差别的原因所在。未来十年，将是购物中心模式、
战略、产品和理论形成的成熟期。同时经过市场的洗礼，只有少数优秀的企业变得更强大，
而大多数将被市场无情地抛弃。