临沂澜泊湾项目整体定位与物业发展建议（终稿） 谨呈： 临沂鲁德城市建设有限公司 2007年10月 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 本体条件与开发目标解析 Part1 开发背景研究 Part3 项目发展战略 Part4 开发策略研究 Part5 物业发展建议 Part7 项目定位 Part6 区域价值研究与开发顺序建议 Part2 临沂市位于山东、江苏两个经济大省的交界处，交通便利，是全国排名第三的商贸城市 临沂市位于山东东南部，处于山东和江苏两个经济大省的交界处 临沂是山东省土地面积最大，人口最多的地区；现辖九县三区， 总人口1015万，其中三区常住人口约为190万，兰山区约有89万 临沂市交通十分便利，拥有海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络 临沂是山东最重要的商品集散地和商贸中心，是全国排名第三的商贸城市 城市概况 本项目所在南坊新区有明显的规划利好，地块位于新区南角，隔一条祊河与老市区相望，地理与环境资源优越 项目区位解析 南坊区规划利好：本项目位于临沂市南坊新区，是近两年临沂市委、市政府的重点建设区域；随着政务区的北移，未来成为城市的政务中心； 南坊区域现状：政府预计07年5月搬迁进入市政服务中心、市级行政机关也将北迁至南坊新区。目前区域内正在兴建这些局机关办公大楼以及公务员小区，配套设施尚不成熟； 地块位于南坊新区最南角，三面临河，地理位置与环境资源优越； 传统核心区 项目技术指标——大规模、中高容积率、综合性项目 项目技术指标 调节参数： 容积率：整个区域控制在2-2.5，可根据实际情况适当调节； 建筑高度限制：最高建筑200米左右，但确切高度在实际过程中确定下来； 取地策略：项目目前处于报规、取地阶段，整个项目包括三块土地，取地的时序有调整余地； 限制条件： 目前公建区物业包括：国宾馆（5300平米）；五星级酒店（3.57万平米）；风情商业街、沿街商业、综合建筑及公寓；已确定国宾馆必须先行启动，五星级酒店可延迟建设，其他物业有较大调整空间； 政府对该地块期望较高，希望通过该项目树立城市形象 注：指标摘自最后一稿规划