个案分析——绿城黄浦湾 2013.8.28 『项目地理位置』 『周边配套』 『户型分析』 『项目概括』 『价格分析』 目录CONTENTS 『媒体分析』 『现场表现』 『S W O T』 『项目内部环境』 『项目概括』 项目概括 『项目内部环境』 黄浦湾位于上海南外滩一线滨江地段。黄浦湾北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博会约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧则与著名的豫园相邻。是承接历史和未来、展示中西方文化融合的上海中心城的核心区域。地区辐射两公里范围内包括南京路、淮海路、陆家嘴、新天地等上海著名商贸中心，交通极为便捷，是上海南外滩最大的滨江宝地之一。 黄浦湾占地面积约6.3公顷，总建筑面积约26万平方米，其中地上建筑面积约17万平方米，由6幢精装修高层公寓、1幢酒店式公寓组成。一期推出两幢精装修公寓，主力户型面积为300平方米—610 平方米。 项目内部环境 学校 已完工 建设中 原始配套 一期 酒店式公寓 项目内部环境 项目内所有入口均采用人车分流的设计，对于缓解项目内部交通压力起到了很重要的作用。 项目内部环境 项目内有水源，给项目整体增加了舒适度以及“财气” 水 水 每栋高层公寓的设计非常合理，完全不会对彼此的采光造成影响。 项目内部环境 『项目地理位置』 项目地理位置 复兴地块 8-1地块 13、15地块 南浦地块 1、8-1地块——国际金融服务中心 8-1地块的位置东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至龙潭路，总用地面积约4.5万平方米，其中，地上建筑总面积约27万平方米，地下建筑面积约10万平方米。今后，该地块将会出现两幢矗立的标志性建筑——双子塔楼。双子塔楼将会是8-1地块最高的建筑之一。 除了主楼采用双塔布局之外，8-1地块在外滩沿线将会形成连续的街墙，裙房的高度也会由东向西逐层跌落，保持滨江地区通往豫园方向的通行及景观视廊的畅通。该区域的目标是成为以专业服务及特色服务为核心的国际金融服务中心。 2、南浦地块——生态办公园区 南浦地块的位置东至外马路、南至油车码头街、西至中山南路、北至会馆码头街，总用地面积约7.1万平方米，地上建筑总面积约为19.3万平方米，其中新建约15.5万平方米，地下建筑面积约16万平方米。绿地将会成为该区域的特色，建筑则会呈现出组团形式，布局于中央绿地的周边。 该区域的定位是以总部公园办公为核心的生态办公园区，拥有多层次的景观系统、亲水开放空间以及绿色生态建筑群，使其可以有效地吸引金融总部来此办公。 3、13、15地块——都市综合体 13、15地块的范围东至中山南路、南至东江阴路、西至南仓街、北至王家码头路，总用地面积约18万平方米，地上建筑总面积约为72万平方米，地下建筑面积约44万平方米。该地区将会采取一心一轴的空间设计，由数幢高层塔楼将一片中心绿地合抱起来。今后，这里将会集商业、办公、酒店多元功能，形成现代时尚、充满活力的都市综合体。 根据规划，新建的一“圈”合抱绿地的高层建筑高度将会在240米左右。中心绿地将设有下沉式广场沟通地下空间，董家渡天主堂会成为绿地中一处优美的景观。绿地中间将引出一道生态景观休闲轴线，约800米长，可直接通往黄浦江畔。绿地周边会建有环形的二层架空平台，连接绿地周边的裙房建筑。 4、复兴地块——休闲商务区 复兴地块东至黄浦江岸线、南至董家渡路、西至中山南路、北至白渡路，总用地面积约9.8万平方米，地上建筑总面积约16.9万平方米，地下建筑面积约8万平方米。码头文化将会成为复兴地块的主题，该地块大量的历史建筑将得到合理的改造利用，以公共活动为核心，建设集创意办公、会议会展和休闲娱乐为一体的休闲商务区。 在复兴地块的滨江地区，将会形成T形的公共活动空间，并建起大型的二层景观平台，游客可以在景观平台上观赏黄浦江的美景。无论如何，可以确定的是，外滩一定会比以往任何时候都更加昂贵。由于163号地块的预热反应热烈，坊间对价格已经作出颇多预测。该地块挂牌起始价为17.18亿元，按建筑面积计算，单价为2.6108万元，比历史高峰新鸿基滨江凯旋门地块的单价2.0178万元高出将近30%。