肇庆高要金利镇39号地块 调研报告 肇庆·敏捷城营销部 2018/08/01 敏捷城项目策划：杨有瑞、冯钰婷 2018/08/01 项目编号 【JT-04-41-01】 保证金截止时间 【该地块为转让用地】 Page 1 地块总结 项目信息概况 区域市场及销售去化 项目价格预估 项目按19年年初入市估算，综合地块位置及配套等条件，预计地块毛坯洋房整体售价6500元/㎡，商铺首层 13000元/㎡，车位8万/个，开盘首月预计销售150套，约1亿，高层平销期月均约45套，约3000万/月。 综合建议 块处于金利镇中心区的边缘地区，属工业园板块，虽然金利镇规划利好，具有发展潜力，但地块周边是工厂民 房村庄居多，生活氛围较差，配套少且等级低，目前较为落后。另外，转让附加条件不明朗，片区板块为新规 划改造板块，非重点发展区，重点发展区域在新城中心板块，地价较贵，投资风险高，暂不建议公司考虑此地。 城市政策环境 ?不限购不限价：在粤港澳大灣区9市中，肇庆的楼市政策相对宽松，不限购不限价为其带来无可比拟的优势； 作为全国担试点城市之一，政府不断积极雄进租赁住房建设，完善租赁体系； ?预售条件：预售条件为满足建筑2/3可取证销售。 ?银行贷款：1、首套首付3成；2、二套首付4-5成（具体要看银行类别） 投资测算分析 块处于金利镇镇中心边缘地区，属工业园板块，虽然金利镇规划利好，具有发展潜力，但地块周边是工厂民房村庄居多， 生活及商业氛围较落后，配套少且等级低，销售速度需16个月资金回正，但利润率为-4.18%，暂不建议公司考虑地块。 高要金利镇，在售项目少，仅镇中心区有厚福花苑及金南豪庭2个项目作参考，其中金南豪庭及厚福花苑一二期 已售罄，根据已售罄的金南豪庭销售情况，月均去化约42套/月，厚福花苑1-2期，在2013年9月到2017年9月， 月均去化约57套；三期未售，正在认筹中，吹风带装修均价约7800-8500元/㎡，预计开售带装修均价约8000 元/㎡。 按转让总价3.2亿元（折合楼面价约2933元/m2，金利镇2018年2月J20-08地块拍卖楼面价513元/㎡，6月 JT-07-15地块拍卖楼面价1616元/㎡，本项目比年度拍卖的两商住地块高出约1400-2787元/㎡的楼面价）， 以6500元/㎡（毛坯）的住宅定价，商铺13000元/㎡，车位8万/个，地块的利润率为-4.18%。 地块占地面积65545.7㎡，约98亩，其中净用地面积60606㎡，附征道路面积4939.7㎡，容积率1.8（其中兼 容商业容积率不超过0.144），建筑密度≤25%，建筑高度≤40米，地块转让总价3.2亿元。 按转让总价3.2亿元（楼面价3300元/m2，金利镇2018年2月J20-08地块拍卖楼面价513元/㎡，6月JT- 07-15地块拍卖楼面价1616元/㎡，本项目比年度拍卖的两商住地块高出约1400-2787元/㎡的楼面价）， 以6500元（毛坯）的住宅定价，地块的利润率为-4.18%，不满足投资原则，暂不建议公司考虑此地。 预测住宅均价（元/m2)土地楼面价（元/m2)土地成交价(万元）土地溢价率利润率 65002933360000%-4.18% 按转让价，销售速度需16个月首期资金回正，项目利润率为-4.18%， 不满足投资原则，暂不建议考虑此地。 投资测算分析 项目投资利润快速分析表 项目名称：高要区金利镇总建筑面积(㎡)152727.12总计容面积(㎡)109090.8总可售面积(㎡) 序号科目名称工程量单价（元/㎡，个）金额（万元）建筑单方（元/㎡）可售单方（元/㎡） 一收入销售收入84,610.82 5540.00 6956.05 1.1住宅100364 650065,236.30 4271.43 5363.23 1.2公寓-0.00 0.00 1.3别墅-0.00 0.00 1.4商铺8727 1300011,345.44 742.86 932.74 1.5车位1004 800008,029.08 525.71 660.09 1.6分配物业-0.00 0.00 二成本75,310.36 4931.04 6191.44 2.1原始土地成本32,000.00 2095.24 2630.79 2.2毛坯开发成本（住宅、别墅类）152727.12245037,418.14 2450.00 3076.23 2.3装修成本0-0.00 0.00 2.4营销费84,610.82 2%1,692.22 110.80 139.12 2.5管理费152727.122754,200.00 275.00 345.29 三毛利润率10.99% 四税费84,610.82 9.50%8038.028326526.30 660.83 五其他支出-0.00 0.00 六利息32,000.00 164800.00 314.29 394.62 七利润收入-总支出(3537.56) 7.1利润率-4.18% 转让地块39号地块处于金利镇北区，占地面积65545.7㎡，约98亩，其中净用地面积60606㎡，附征 道路面积4939.7㎡，容积率1.8（其中兼容商业容积率不超过0.144），建筑密度≤25%，建筑高度≤40米， 绿地率≥35%，住宅70年，商业40年。 1、地块基本信息 地块位 置土地证号 目前 土地 使用 权人 用地性质宗地面积（㎡） 净用地 面积 （㎡） 附征道路 面积（㎡ ） 土地 面积 （亩） 容积 率 建筑密 度 建筑高 度（m） 建筑面 积（㎡ ） 备注 肇庆 市高 要区 金利 镇北 区 JT-04- 41-01 肇庆 品格 置业 发展 有限 公司 二类居 住用地， 可兼商 业用地， 城镇住 宅用地 65545.7606064939.798≤1.8≤25%≤40109090.8 本项目建筑退用地边界线距离：不小于 自身建筑高度应退建筑间距的二分之一， 并满足与相邻建筑间距和通道的要求； 建筑间距：建筑间距（商业）：高层建 筑平行布置时，建筑间距不宜小于较高 建筑高度的0.3倍，且其最小值不应小于 18米；高层建筑与多层建筑平行布置时 的间距不小于13米；多层建筑平行布置 时的间距不小于10米，低层建筑与高层、 多层、低层建筑平行布置的间距按消防 间距的规定控制，且不小于6米；以他形 式布置的建筑的间距，按消防间距的规 定控制；（居住）：低层1.0H、多层及 中高层0.8H日、高层25＋0.2（H－25）： 侧间距：低层0.4H、多层04H、中高层 0.4H、高层0.25H且不小于13米。并须 满足相邻建筑间距要求。在物业管理区 域内按照不少于物业管理区域总建筑面 积2%的比例配置，最低不少于50平方米， 最高不超过300平方米；全民健身设施： 严格落实按室内人均建筑面积不低于0.1 平方米或室外人均用地不低于0.3平方米 标准配建全民健身设施；所有公用设施 需与住宅主体工程同步设计、同步工， 同步验数，同步投入使用； 2、地块区位 地块位于金利镇北区西江边，是金利镇的边缘，在金利镇工业园里，距离新城中心约2.5公里，距离广昆高 速入口直线距离约2.6公里，距离高要区中心约22公里，距离佛山三水直线距离约3公里，距离较近，通往广佛城 市便捷，地块区位劣势明显。 金利收费站 距离约2.5公里 新城中心 旧城中心 佛山三水 工业园 广佛 高要市区 地块