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万科翡翠别墅 2009年企划提案报告
話說有一天，天使與魔鬼在抬槓…
天使: 千万级别墅，我最稀缺!! 国家不再批独栋别墅 一手市场里的产品将逐渐消失 此产品通过几轮修改 才得以实现 来之不易呀
魔鬼:这倒是实话!! 独栋别墅绝版了,所以现在跟人家讲我住独栋,很有面子
魔鬼:说穿了 就是一个面积不够大的独栋别墅 只属于独栋别墅里的入门产品
魔鬼:暈~ 好荒涼的地方阿… 人煙罕至
天使: 距离人民广场18公里 对独栋别墅来说 是很少见的 況且,距离是相对的 你也可以说住這裡 距离自己产业很近!
天使:我是紧凑型独栋产品
天使: 地理位置处于浦江镇二期 一期的公寓房销售得十分好 所以有條件蓋別墅
魔鬼:但目前二期的板块尚未形成 大环境至少要5年才有雏形， 所以阿…… 三五年之内这里都会很荒凉(驚!)
壹 >>>界定問題
1.新产品投放 2.重新定位品牌 3.引发： 五大问题 4.策略上用全套<蝶变2.0工具> 去思考问题,分析问题
確定任務
浦江镇唯一的，最頂級的低密度纯独栋別墅社区本案印象：万科意大利经典风情纯独栋别墅群
本項目的基本資料描述： 位置：位于浦江镇二期，纯独栋低密度社区 交通：到人民广场距离18公里，是“三城七镇”距上海市中心最近的现代化居住区 潛力：依赖于浦江镇一期辐射效应，拥有政府规划的成熟配套 稀缺：浦江镇整体规划中，唯一完整纯独栋别墅社区(且市场上独栋已稀缺) 客源：周边工业园区、私企业主较多，客源機會多 少量： 18万方，仅140余套单位，更凸显其物稀為貴 貨齊：面积从350-450平方米，房型配比较為齐全 高尚：將來拟建商业、文化娱乐公共建筑，提供完善的高尚休閒消費配套 划算：产品為二层樓，赠送大面積的地下室/露台，使用面積多 組團：整体规划采用<尽端路加邻里组团模式>，4到6户的小组团，簇成大区域居住氛围 鄰里：公共场地提供了更多静态和动态活动功能，既私密又保证了温馨的归属感
2008年全年上海千萬級別墅銷售一覽
<資料來源:同策諮詢>
<資料來源:同策諮詢>
2008年全年上海千萬級別墅銷售一覽
2008年上海11月別墅銷售一覽
整体走势低迷，整體别墅成交持续下滑，月去化約7萬方
<資料來源:同策諮詢>
别墅市场寒气逼人，11月成交量已跌破10万平方米，与去年同期相比，好比冰火两重天，反差极其明显
中房森林别墅1000万-1700万/套坐落于上海旗忠森林体育城内占地 36万方,未来顶级住宅别墅区面积：440～540m2（含地下室）花园面积700-1100平方米北美风格实景建筑上海鸿艺会进行会所管理
位于马桥旗忠森林体育城 距上海市中心人民广场约27公里 其周边配套有旗忠高尔夫球场和新建的国 际网球中心等高尚配套设施 小区占地约80万平方米 规划236栋老上海风情的别墅 建筑面积约700-2000平方米/栋 庭院面积约1200-5000平方米/栋
竞品比较：泛区域同类竞品
<闵行旗忠村板塊>
上海·绿城玫瑰园 1800万-8800万/套