上海万科·金色城市推广策略提案
黑弧奥美
2008年6月
功课
万科的相关报告； 黑弧奥美在5月23-26日,以电话形式对上海的目标消费人群作了50份定性的调查； 易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统的数据； 我们收集的其他相关信息。
区域位置
浦东中外环间 北蔡镇南边界，南临南汇 新里程东南车行5km
15KM
8.5KM
金桥出口加工区
张江高科技园区
陆家嘴金融贸易区
12.5KM
新里程
人民广场
14.5KM
中环
地杰国际城
5KM
南汇
外环
交通概况
沪南路
张江高科技园区
陆家嘴金融贸易区
金桥出口加工区
中环
内环
往南站
往临港新城
往人民广场
轨道13号线
轨道11号线
外环
区域用地规划
御桥B块 （地杰国际城）
北蔡楔形绿地
北蔡楔形绿地
御桥A块 都市商贸中心
御桥c块 （楔型绿地）
市场上的竞争对手情况：
一个不可能完成的任务！
三个月/600套/90平方米/1,100,000,000/北蔡
问题出在哪里？
一些声音
“北蔡脏乱差，治安有待很好解决。原有北蔡居民居住问题应妥善解决，整体规划没有条理。小区普遍老旧，人员复杂。随着交通的覆盖，北蔡位置比以前重要。” “就地段来说，北蔡地区较周边其他区域开发较为滞后，几乎没有新建设的高标准的小区。配套设施很不完善。” “北蔡属于商业严重配套不足的地方，不如旁边的康桥地区和周浦。但是北蔡属于浦东最被低估的地块。北蔡在上海人的眼里是绝对的乡下地方，大片农田，蚊子多，也许未来几年之后怎样，很难说。” “北蔡在发展，会越来越好，但是离上海还是有点远”
“也许会的，因为不是很远。“ “单位搬过去就有可能在那里买，不过以前考虑过，06年初的时候，那里房价已经12000了，太贵了。” “目前不会，等那里发展成熟了，商业多点可以考虑。”
“定价在18000米的精装期房价格偏高，同一地区的中邦城市风雅颂才卖15000，附近的独栋别墅才卖到20000元。理想的定价应在15000元。” “价格的话若是在已经比较成熟的地段的话，例如陆家嘴，世界大道，八佰伴附近的话，价格特别高也是理所当然的，但是若是在新的延伸段地区价格应该相对低一些吧，毕竟周围的相应设施还不算很完备。如果因为交通的便利一下子飙升太高可能接受不了。” “不会在上海买房子，普遍价格过高，不够性价比。不是在买房子，而几乎是买上海的居住权或者上海的面子，我不会干这样的事情。”
“希望居住在一个有生活氛围与品质的城市，希望居住的有品质。” “城市第一，地段第二，生活第三，房子第四。”
发现
北蔡是上海未来的发展趋势被认同！ 北蔡目前的价值被低估！ 消费者的刚性需求确实存在！ 1.8万的价格未被认同! 消费者的观望、等待情绪仍然浓厚!
问题
如何让未来的价值在今天被认同?!
我们的解决方案
我们的品牌挑战是什么呢？
消费者相信未来，但不相信现在！ 金色城市存在价值，地块却被低估和忽视！
其实对未来城市而言，不缺价值，缺少的是发现！