天明雁鸣湖项目定位报告
2011年1月26日
恒辉5W定位模型
本项目关键在于： 1.项目入市时机的探讨？ 2.如何应对利海、绿城的竞争，借势占领属于天明的市场？
问题界定
目录
目录
市场研判
郑州别墅市场总体分析
项目周边竞争物业分析
郑州别墅发展趋势
项目认知
战略解析
项目定位
2010 年 房 地 产 市 场 十 大 关 键 词
一：严令限购 调控楼市
二：保障住房 规模升级
三：土地收入 再创新高
四：土地清查 查而不处
五：央企清退 清而不退
六：房企融资 渠道受限
七：二线城市 快速发展
八：万科销售 首破千亿
九：商业地产 热潮涌动
十：房产税传闻 如火如荼
2010年，全国房地产开发完成投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%.
2010年全国房地产市场整体运行情况
2010年，全国房屋施工面积40.55亿㎡，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿㎡，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿㎡，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿㎡，增长2.7%。
2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。
12月份，全国房地产开发景气指数（ “国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
2010年全国房地产市场整体运行情况
1-12月郑州市市区 商品房累计批准 预售面积1043.56万㎡，较去年同期上涨40.69% 商品住宅累计批准预售面积836.56万㎡， 较去年同期减少29.98% 商品房累计 销售113735套（间）， 较去年同期下降7.17% 销售面积1151.06万㎡，较去年同期下降0.87% 销售金额706.56亿元， 较去年同期上涨23.92% 销售均价为6138元/㎡，较去年同期上涨25.01% 商品住宅累计 销售101957套（间）， 较去年同期下降9.02% 销售面积969.91万㎡， 较去年同期下降2.87% 销售金额536.94亿元， 较去年同期上涨17.41% 销售均价为5536元/㎡，较去年同期上涨20.87% 截止12月31日市区可售商品房面积370.39万㎡，其中商品住宅面积202.7万㎡。
2010年郑州市房地产市场整体运行情况
目录
市场研判
项目周边竞争物业分析
郑州别墅发展趋势
项目认知
战略解析
项目定位
2010年房地产市场分析
（数据来源：郑州市房管局）
郑州市别墅产品投放量与销售量统计
2010年，郑州市别墅投放量11.2万㎡，别墅销售量15.87万㎡，整体均价在14600元/㎡，供求缺口有拉大趋势，产品价格则继续高速攀升。