美林谷市场定位报告
一、项目分析 二、市场竞争分析 三、项目定位 四、营销推广
纲要：
项目分析 1、地块描述 2、SWOT分析 3、项目属性分析
地块描述
项目位于中曹片区垄岩路145号，用地面积为41300平米。
地块在两山之间，内有少量旧建筑视野开阔，两边山体植被茂盛，绿树成荫，空气质量好，相对安静。
项目沿花溪大道入口一带为汽车4S店，周边有少量陈旧民居，周边环境较杂乱，治安环境较差。
目前项目只有一条公交线途径，且道路同多多为重型货车，先正在改建，路况差。地块对外通达性相对较好，对外连接小河、市区和花溪。
项目SWOT分析
项目属性界定
1、周边环境杂乱、形象的昭示性差，不利于项目的价值体验。 2、消费者对片区的不认同。
反向属性
正向属性
项目价值属性界定：项目基本具备开发中端高品质物业的资源条件，但是存在一些非常不利的限制问题。
市场竞争情况分析 1、小户型界定 2、中小户型发展情况 3、中小户型市场竞争情况 4、中小户型市场发展预判 5、个案分析
06年前： 套型在60平米以下即为小户型。
06年5月 “国15条”出台，70/90政策规定增加中小套型住宅的供应。
1居室：60平米以下 2居室：80平米以下 3居室：90平米以下
小户型界定
内涵与外延发生了相应调整
1998—2002年，大户型边角料，雏形阶段
萌芽期
第一阶段
发展期
2003—2005年，供应量加大，混合阶段
第二阶段
兴旺期
2006年开始，产品多元化，品质提升
第三阶段
发展历程
贵阳的小户型经过了萌芽期和蓬勃期后，目前进入兴旺期，表现在小户型的供应量井喷，市场需求放大，产品多元化，品质提升，注重舒适性和实用性，市场竞争加剧，营销手法多样。
贵阳小户型现状分析
概况（抽样表）：
目前市场上小户型项目为两类，一类为纯小户型楼盘，整个楼盘全部为小户型产品，如“万象国际”、“摩卡空间”等，另外一类为混合意义上的小户型，即整个小区有相当一部分为小户型产品，此外还有部分中大户型产品存在，如“亨特上城”。
区域分布：
1、主要集中在交通便利，配套完善的中心城区。 从区域分布来看，主要集分布在商务氛围成熟、市政配套及生活配套完善、交通便利的两城区。尤其是中心区火车站，紫林庵与喷水池繁华区域。如万象国际、百灵时尚天地。
郊区小户型分布
郊区小户型项目分布较散，金阳、三桥、小河、乌当片区均有小户型项目存在，并没有固定集中在某一个区域，它们都是社区开发模式，地理位置较偏，但交通相对便利，社区生活配套相对完善。
中心区小户型和郊区小户型对比分析
郊区小户型项目在社区配套和价格上具备强大的竞争力，销售情况好远中心区小户型项目。
小户型开发区域外延，郊区小户型发展提速。 1、两城区土地供应量日益稀缺，小户型开发成本上涨，导致小户型销售价格攀升。而高房价超过年轻一族和普通收入家庭经济承受能力，纷纷转向郊区置业。 2、两城区（尤其是中心区）功能向商贸、商务中心转变，居住氛围喧闹嘈杂，居住舒适度下降；同时两城区（尤其是中心城区）的小户型项目容积率高，无园林绿地，难以满足居家型置业者渴望生态、休闲的居住需求。 3、贵阳城市化进程的推进三轮驱动的加速，交通路网的完善，郊区交通日趋完善，为郊区小户型的开发带来良好的契机。