葛洲坝海南.福湾项目前期策划报告
谨呈：海南葛洲坝实业有限公司
A-1100-GW-2010-0058
2011.01.062 报告结构2 项目核心问题1项目属性界定3 市场机会挖掘
整体定位
物业发展建议5 64 整体发展战略3 项目属性界定14
项目位于土福湾一线区域，毗邻“国家海岸”海棠湾，是未来湾区发展的重点
区域概况： 土福湾地处北纬18°，归属于三亚热带旅游圈，冬季气候宜人，是滨海度假旅游胜地； 土福湾与海棠湾实属同一湾区，只是由于行政区划的区隔才使两个湾区分成两个部分； 海棠湾定位为“国家海岸”，在政府的大力主导下，未来将会建设成为世界级的滨海度假湾区，而土福湾也会在海棠湾带动下迅速发展，成为未来湾区热点
土福湾
海棠湾
区域属性5 目前项目进入性较差，但随着近期东线铁路以及地块北侧景观大道即将贯通，交通条件将得到进一步改善
区域交通
区外交通： 在建东线铁路，2011年开通；规划在项目北侧3公里的田独设有站点； 距离三亚凤凰机场60公里，约一小时车程；距离三亚市区40公里，约35分钟车程； 连接三亚与海口的东线高速公路从项目北侧东西穿越，距离本项目仅1公里； 海榆省道距离项目约1公里左右，且未来规划有出口，将成为进入土福湾的重要通道之一
区内交通： 土福湾区域内仍以虾塘、芒果园为主，目前尚无完整道路可以通行； 目前区域内已建成通车的仅为1号示意段，为东线高速至土福湾西段道路； 2号道路为政府规划道路，双向四车道，承诺三年内建成，目前正在修建当中； 3号道路为海榆省道至土福湾东段道路
田独站距离项目约3公里6 地块南侧为海岸线，西北侧的安置房对项目的形象造成一定影响
安置房
安置房
北侧景观大道
滨海沙滩
东侧边界，在修建双向四车道公路
水渠为西侧边界
东侧为顺泽福湾项目地块
地块西北侧的农民安置房品质低端，对项目造成较大影响，项目需规避农民房的干扰，以改善整体环境； 北侧的景观大道正在修建当中，未来可直通海棠湾，缩短土福湾与海棠湾之间的空间距离
项目四至7 项目拥有一线强势海景资源，南向海滩沙质细腻，将是纯天然的度假湾区
南向海岸线：土福湾为南向湾区，在整个海南，南向湾区较少，大东海、亚龙湾等南向湾区已经发展成熟，土福湾必将成为下一个热点湾区； 风浪小：湾区风浪较小，为展开海上娱乐项目创造了得天独厚的天然条件； 沙质细软：海滩还处于原生态状态，沙滩呈银白色，沙质细软。
外部资源8 地块内地形平整，无高差，主要以原始灌木、虾塘、瓜田和防护林为主
虾塘
瓜田
防护林
原始灌木
地块地势平整，无明显高差，杂草丛生，零星分布着少数水洼； 地块内主要为灌木丛、废弃的下沉虾塘、瓜田和大面积的防护林，地貌较为复杂
内部资源9 平坦的地形及防护林的阻隔影响了对海资源的景观占有，建议对二者做相应处理
由于地势平坦以及防护林的阻隔，观海效果受到影响，如何使景观占有最大化的问题亟待解决； 农民房二楼景观通廊被防护林阻挡，三楼虽然视野较开阔，但仍然受树林影响而难以放大景观面。
二楼视野
三楼视野
景观资源占有
从地势条件来看，整个地块较为平整，高度的变化将会直接导致观海视野的变化，因此，内部地势可适当填高，以达到对海景资源绝对占有的效果
从当前的基本条件来看，防护林阻挡了观海的视线，影响了景观效果，应对防护林做相应处理，以开阔景观面
建议1
建议2