南桥项目地块评估报告 事业四处 2012年10月 报告结构 项目开发背景分析 项目市场背景分析 项目经济测算 一、项目开发背景分析 毗邻郊环线，是上海的一个外围板块。 距离莘庄、徐家汇、人民广场分别达28公里、38公里和50公里。 南桥距离主要商圈距离遥远，稍显封闭。 区位背景—项目大区位 靠近S4高速，距离轨道交通5号线延伸段环城东路站5分钟，将于2013年通车 本项目为区域市场中，距离轨道交通5号线最近的个案 本项目的交通配套优势十分明显，是区域通达市区最方便的楼盘之一 区位背景—交通体系 南桥地区商业目前主要集中在四个区域。 老城区的商业较为成熟。新城区的商业目前并未形成规模。 百联商业区 江海镇商业区 老街商业区 本案 南桥国际商业区 本项目位于配套较成熟的老城区商圈，同时也能享受新城区商圈辐射。 区位背景—周边配套 南桥新城总体规划 “十二五”期间重点发展的三个新城之一 总面积 71.39平方公里 规划人口 规模将达75万至100万人 规划定位 为上海杭州湾北岸板块的综合性服务型核心新城，以及服务长三角南翼和大 浦东地区的重要枢纽和门户。 规划亮点 “上海之鱼”水上运动公园。比肩 “世界第八 奇迹”棕榈岛。 通过高起点的规划，南桥新城的未来，是南上海的一座核心新城 区位背景—总体规划 区位背景—项目自身 项目四至： 北面为航南公路，南面为运河北路，西面为绿地南桥新苑，东面为沪金高速 占地：2.96万方 容积率：1.6 总建：4.74万方 地块东南北三面南桥的三条主干道，给项目提供了强大的交通便利支撑 东面有运河绿化带环绕，让项目和沪金高速隔开，远离噪音带来的困扰，也给项目一定的景观支撑 地型不规则，给项目总规布局带来一定的困难 项目离市区较远，虽然未来有轨交规划，但是短期内依然无法大量导入市区客源，市场相对闭塞，以区域性客源为主 项目虽然处于老城区，享受三个商业中心的辐射，但不属于客户最认可的核心区域 项目自身体量小，市场支撑平台较小，不具备运作高端项目的条件 区位背景结论