泊海美度 市调及定位报告
本次汇报： 1、通过市场分析，确定项目的基本市场定位； 2、通过讨论，基本确定产品类别及研发方向； 3、在此基础上，确定营销基本路线，为下一步整体营销推广计划奠定基础。
创建区域市场无竞争营销模式
区域市场产品的差异化 区域市场社区个性的差异化 营销模式的差异化
这种差异化能否被市场接受？
一、南戴河旅游地产市场局部竞争分析 二、本项目的SWOT分析 三、项目的市场定位以及市场论证 四、项目的产品定位 五、项目的客户定位 六、项目的营销定位 七、市场机遇和挑战
第一部分 南戴河旅游地产市场竞争分析
南戴河
养老移民类社区
宜居宜度宜投资
观海亲海度假类
戴河新城
以投资为主要目的
戴河庭院
海岸别苑
依海45度
第一部分 南戴河旅游地产市场竞争分析
戴河庭院
第一部分 南戴河旅游地产市场竞争分析
依海45
第一部分 南戴河旅游地产市场竞争分析
海岸别苑
第二部分 本项目的SWOT分析
充分发挥优势，尽量化解劣势； 及时抓住机会，避免存在威胁。
第二部分 本项目的SWOT分析
优势
1、得天独厚的地理位置，具备建设高端濒海物业的先天条件； 2、土地无遗留问题，具备良好的开发现状； 3、地块方正，便于规划和后期的封闭式管理； 4、目前规划条件便于高端产品打造； 5、离沙滩和旅游广场很近，对以亲海为卖点的销售会有较大促进，在销售上也更容易聚集人气； 6、东北万平米公共花园对提升楼盘品质大有帮助； 7、暑期交通及配套实施相对完善，是社区配套的一个良好补充，不会给居住着带来不便。
第二部分 本项目的SWOT分析
劣势
1、规划条件苛刻，产品的规划的多样性受到限制； 2、南部现状别墅区使楼盘无法达到零距离亲海效果，在形象上受到较大影响； 3、日月湖的存在会影响到部分居住单位的观海效果，其冷却塔等会降低附近楼的价值；
第二部分 本项目的SWOT分析
机会点
1、南戴河的重新规划和高起点定位会加速改善该区域市政形象； 2、南戴河已作为京津唐和东北地区一个著名的旅游去往地，在外地消费者中已具备有相当知名度； 3、周边楼盘营销已相继展开，消费客流形成气候，只要打造差异化产品，肯定会吸引消费者； 4、目前黄金海岸整体计划尚未启动，度假产品消费中心还未西移。
第二部分 本项目的SWOT分析
威胁点
1、以戴河庭院为代表的亲海/观海楼盘会分流目标客户群体； 2、目前时间对我们十分不利，如果需要较长的设计时间将失去今年销售季，如匆忙打造不成熟的产品，将对后期营销极其不利； 3、房地产客观的大环境，会对部分投资客户造成影响； 4、物业管理公司如果不提前介入，或物业公司知名度不够，会直接影响到高端客户的购买； 5、公共花园施工的时间和规划如不能掌控，会对销售和整体园林风格的打造产生很大影响； 6、相继入市的其他楼盘会在相同时间集中展开营销，将分散潜在客户的注意力。
第三部分 项目的市场定位以及市场论证
1、购买群体的市场定位：动机 2、楼盘个性的市场定位：需求 3、产品的市场定位：产品表现 4、营销方式的市场定位：营销