1 文昌高隆湾酒店项目前期策划项目研究的工作阶段划分 整体定位与物业发展建议 （中期汇报） 整体定位与物业发展建议 （终稿汇报） 市场调研阶段 项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域旅游地产市场调研 一线销售人员访谈 专业人士访谈 政府官员访谈 消费者访谈 2010/07/30 2010/08/25 2010/07/16 项目界定及目标分析 问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴 项目整体发展战略 项目定位 物业发展建议 开发策略 2010/11/20项目定位 研究能解决的主要问题 项目开发的核心问题 国际精品度假物业专题 项目机会挖掘 整体发展战略 项目整体定位 全球超五星级酒店专题 项目经营模式 物业发展建议 开发次序与展示安排 ——问题在哪？ ——机会在哪？ ——向谁学？学什么？ ——指导思想是什么？ ——怎么卖？ ——是什么？做什么？卖给谁？ ——怎么做？ ——特色在哪里？ ——先做什么？后做什么？5 项目区位 文昌市位于海南省东北部。东、南、北三面临海，全市南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里，土地总面积2403平方公里，海域面积4600平方公里。 文昌市辖有17个镇，总人口约56万人，海外华侨约130万人。 高隆湾距文昌市区10公里，距离海口美兰空港仅36公里。距离海口市区仅50分钟车程。 高隆湾距离建设中的文昌卫星发射场直线距离10公里，距规划跨海大桥约5公里，大桥建成后，陆路交通直达航天主题公园1 5公里。 区域认知 文昌素以文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、将军之乡、国母之乡扬名海内外。 项目所处高隆湾属文昌市管辖范围，区域内有铜鼓岭、月亮湾、东郊椰林等著名旅游景点，常年平均气温为23.9度。 政府将高隆湾规划为文昌市近期发展重点。 高隆湾，可谓是一块风水宝地，东南北三面临海，市政府则坐落于中心偏西的位置。 地块位于海南文昌高隆湾度假区内，距美兰空港36公里，距离建设中的卫星发射场仅10公里。项目现状交通通达性佳，区域内部道路已建成，随着规划实施和周边项目的开发，交通条件将得到持续的改善。 区外交通： 全市公路通车里程达1646公里，其中国道1条9公里，省道6条227.557公里，县市道19条221.7公里，乡道1187.25公里。全线共有桥梁55座1697.32米；其中，大桥3座416.24米，中桥11座670.34米，小桥41座610.74米，涵洞688道。 高隆湾片区距离文昌市区10公里。 文昌市距离海口市区全线高速公路56公里。 随着轻轨的建设，文昌市区距离海口的通行时间将缩短在30分钟内。 文昌距离琼海82公里。 区内交通： 项目地块途经白金路、文清大道直达文昌老城区。 项目地块东南侧225.21米临海，观高隆湾海景，其余三侧临市政规划路（双向四车道），现均已建成可以通行。 地块与防风林之间有可通行道路。地块呈长方形，东南侧海岸线长约225.21米，地块地势稍低于周边道路。 地块呈长方形，项目地块内有鱼塘、椰子树等。 地块西南侧为白金路，已开发项目为白金海岸，配套有会所、游泳池、海鲜城等。 项目西北侧临高隆路，为待开发地块，该项目为电梯公寓及商业用房。 项目东北侧临已开通规划路，平海逸龙湾已开工建设，为文昌高隆湾现阶段最高档次的旅游房产开发项目。项目拥有一线海景，沙滩质量良好，且有可利用的温泉资源。 朝向：项目地块海景为东南向海景。 海浪：高隆湾沙质细腻洁白，沙滩质量良好。 内部资源：在后期的开发过程中可将项目现有地块的椰子树等热带植物加以利用。 外部资源：周边项目开发的商业、餐饮可作为项目的外部生活配套。 参与性：项目东南向海城已成为文昌市民夏季的天然海水浴场。按照城市控规，该地块容积率≤1.2，建筑密度≤20%。