招商雍景湾营销提报 立意一 如何直击客户意念 把营销产品营造为 引人入胜梦境！ 立意二 常规手段，如何破题 还是以 地段取胜？品牌取胜？产品取胜？ Yes but not all! 因为 2011年的招商雍景湾 将面临十面埋伏的战场 宏观市场风声鹤唳，调控政策层出不穷 区域市场群雄逐鹿，品牌开发商纷争山河 区域产品严重同质，缺乏亮点势力匮乏 2011年的招商雍景湾 将点燃异军突起的烽火 两轮调控效力渐尽，向上走势更难打压 群雄造势板块共赢，先天根基已然坚固 同质市场特质取胜，情感营销创造奇迹 当区域产品严重同质化，市场不具强力支撑 客户选择多样，营销举步维艰之时 谁能攻破受众的心理防线 谁能把握受众的潜意识 谁将成为这一战役赢家 招商地产 家在情在 贯穿企业文化的“家” 理念 赋予了项目核心意念 招商依云水岸，讲述一种风情 招商小石城，开启大城深根情 “家”的理念，贯穿招商地产企业文化各环节 “情”的牵系，将触动各个招商业主心灵深处 当所有的可比性都一样时 谁更能用峰利的剑端， 以家的理念，触动客户情的潜意识 招商，雍景湾 以“家”为魂，以“情”铸梦 打动客户内心深处潜意识 造梦意念 推广价值梳理 品牌 风格 地段 “家”/“情” 资源 产品 策略原点 INCEPTION 意念植入 营销 每个人心中都拥有一个别墅梦 入住别墅，是成功人生的一个标杆 也是梦想人生的一个起点 深入透彻了解客户内心深处梦想，解码客户潜意识 从营销各环节，打造入住别墅所带来的“家”与“心”的归属感 是INCEPTION计划成功的核心关键 INCEPTION 击中客户潜意识的过程，便是成功关键 招商雍景湾项目全城营销 盗梦空间计划 应势而生 插入视频 电影角色：盗梦者—Cobb 营销角色：销售团队 Cobb率领其团队进入目标梦中，完成意念植入工作。 销售团队在营销制造的层层梦境中，完成项目意念植入，最终杀定客户。 电影角色：前哨者—Arthur 营销角色：市场团队 Arthur在其团队中负责保持警戒、放哨，保障任务顺利进行。 市场团队在营销开展前及整个过程中，负责观察市场动作，给予前进方向及指引。 电影角色：筑梦师—Ariadne 营销角色：开发团队 Ariadne，建筑学院在读生，负责构筑整个任务中的梦境。 开发团队是整个营销战略的核心，由其负责的建筑及情境力营造，直接决定目标客户的信任度。 电影角色：装扮者—Eames 营销角色：策划团队 Eames，发现并引导目标的潜意识，在任务完成后伪造意识填补。 策划团队在整个销售环节中发现客户的内心潜意识，并通过种种形象表现及营销事件辅助完成意念植入。 电影角色：阴影—Mal 营销角色：竞争对手 Mal是Cobb的阴影，是阻挠他任务的破坏者。 竞争对手是项目在销售中的阴影，他们会在我们营销的每一关键环节出现，并影响任务达成。 电影角色：目标—Fischer 营销角色： 目标客户→那些具有别墅梦想的人 Fischer是整个任务的目标，完成对他的意念植入，就代表胜利。 目标客户是我们每一次营销的主体，通过各环节的跟进，达成他们对项目意念的认同则意味着成功。 目标 梦前背景分析 完成角色：前哨者 执行团队：市场部 政策 4月17日 “国十条” 市场表现 2个月观望期，8月全国楼市回暖，9月房价“抬头”；9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1% 政策执行不到位，房价持续上涨 政策 9月29日 “二轮调控”：限购令、差别化信贷 暂停三套房住房贷款；首套住房首付30%，二套首付50%，利率1.1倍 市场表现 10月份全国100个城市住宅平均价为8418元/平方米，较9月份上涨0.66% 经济表现 前三季度GDP同比增10.6%，10年经济目标达标；9月份CPI同比涨3.6%，通胀明显 10月19日起 央行加息 抑制流动过剩 10月20日起，利率上调0.25，是中国3年内的首度加息 11月3次上调存款准备金率， 2010年，持续高密度调控 宏观调控 政策回顾 持续的叠加调控政策，多数城市成交量下降； 成交量： 各大城市房价小步回调，政策对房价的影响暂不明显 成交均价： 政策叠加，成交受限，价格步入小幅调整阶段 宏观调控 全国市场表现 整体别墅市场11月进入观望 宏观调控 苏州别墅表现 2011年，国内通胀仍将持续： 2011年，抑制流动过剩将是国内经济主基调； 2011年，在经济运行相对良性的前提下，楼市信贷调控、限购令执行仍将持续从严； 对于别墅，通胀下寻求保值与限购下购房一步到位是机遇，持续的信贷压力是挑战 新源观点： 2011年前，青剑湖只是湖！ 2011年后，青剑湖不只是湖！ 六湖一园一山，青剑湖的水资源不具唯一性 苏州别墅 板块划分 自然湖泊之外,国际化城市属性 苏州别墅 资源属性 产品属性 国际风格，居住兼休闲功能 客户取向 高知客群，跨区型购置 位居三甲，仅次于双湖与市区 双湖＞市区＞青剑湖＞石湖＞太湖=木渎＞阳澄湖＞春申湖 备注：独栋产品稀缺，以联排产品作为参照考量区域价值认知 区位价值 成长价值 全城瞩目 苏州“新双湖”绽放 苏州别墅格局中，青剑湖的价值： 是湖之外的价值； 依托国际化园区，起点高，认知高，高知客群多，客户辐射半径广； 是国际城市与自然资源完美结合的别墅区。 新源观点：