谨呈：中新置地 2010.4.10 中新青剑湖别墅项目销售代理策划报告书 十年磨一剑 ——中新置地华丽转身汇报内容Contents PART 1 —— 世联对项目的理解 PART 2 —— 机会挖掘及营销方向探讨 PART 3 —— 营销策略分解 PART 4 —— 世联豪宅经验 PART 1 —— 世联对项目的理解 本项目处于苏州园区新兴高端住宅片区，拥有一线湖景资源， 小规模、高端别墅开发项目 项目属性 1、未来高端住宅区：项目西侧紧邻阳澄湖生态公园，南侧与规划中的唯亭行政中心相邻，东侧临近上郡、观澜丽宫等别墅社区，北侧与品牌开发商规划中的低密度住宅毗邻，具有建设低密度生态宜居区的外部环境。 2、一线湖景资源：本项目位于工业园区唯亭唯盛街西、唯青路，青剑湖与阳澄湖之间，一线临水，坐拥双湖，尽享稀缺湖景资源 青剑湖 阳澄湖 十年磨一剑，今朝露锋芒——中新置地十年华丽转身之作 开发商目标 开发商目标： 1、创建高端社区，塑造区域内房产标杆，拉升区域价值； 2、塑造中新明星项目，提升中新的企业形象和行业地位 中新置地开发版图 世联对目标的理解：品牌价格速度——尊重土地价值，铸就传世经典，中新置地致力于将本项目打造成为代表公司品牌形象的传世作品 世联与开发商沟通情况: 1、本项目拿地成本约1.3万/平，楼面价排苏州前三； 2、本项目为保证高品质，自降容积率，成为园区乃至整个苏州罕有的纯独栋别墅社区； 3、本年10月左右开工，2011年4-5月开始销售； 4、预期售价不低于3.5万/平米。 09年苏州高端别墅市场增长迅猛，总价、单价及销量都达到历史最高水平，市场需求旺盛，新增量有限，预计2010年上半年别墅市场将以存量消化为主 市场背景 1、4-11月别墅供需为1：6.96，每供给1万平米别墅产品，市场需求6.96万平方米。市场消化能力强，需求旺盛。 2、2009年整个市场1000万元以上别墅共消化240多套。 3.青剑湖板块无在售别墅项目 2009年4-11月别墅供求比 青剑湖与双湖板块土地储备丰富，预计建筑面积超过240万方，其中青剑湖板块约80万方，物业类型以低密度产品为主 2010年第四季度至2011年上半年为集中上市期，总供应量预计超过150万，直接竞争激烈 大量产品集中上市，供应量超过150万方 各项目可能的 销售周期 项目 第三季度 九龙仓 新鸿基 仁恒地产 绿城 中海地产 建屋 圆融 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 2010年 2011年 中信 星岛仁恒(三期) 御湖熙岸(三期) 本岸(三期) 保利置业 青剑湖 招商 鼎欣 第二季度 双湖 跻身苏州第一豪宅梯队，本项目面临的问题： 核心问题 1、规模问题：开发体量小，项目打造自身资源能力相对有限。 2、竞争问题:本项目存续期属于苏州高端豪宅市场集中供应期，面临来自全国及区域知名开发商优质项目的堵截，竞争相对激烈。 3、区域问题：非传统豪宅区，虽占有阳澄湖水岸稀缺资源，但不足以同金鸡湖、独墅湖双湖板块的景观+城市复合资源相媲美，区域内虽产品纯粹，但价格仍然处于低谷。 核心问题——如何整合资源，形成自己的差异化竞争优势，打造青剑湖板块标杆豪宅？。