中建三局鲁磨路高压小区项目
营销策略提报
鲁
巷
过去
光谷起源之地，承载一代人的记忆
本案
鲁
巷
现在
集光谷之大成，造城市新封面
地下综合体总建筑面积约14.6万平方米，共分为地下三层：地下一层为地铁站厅及地下公共空间；地下二层为地铁2号线南延线区间及珞喻路公路隧道；地下三层为11号线站台；地铁9号线站台、鲁磨路公路隧道位于地下一层上方夹层
光谷核心交通枢纽站
亚洲规模最大的城市地下综合体
中
建
央企中建，国家级城市担当
印
象
尽管规模不大但位于中建光环之下
目
标
全年8个亿
3万元/㎡价格
老光谷的核心地段与价值优势突显
占高位成大势
项目占位
PART ONE 竞争站位
独占大光谷第一阵营
宏观市场
短期看供求齐跌，价格稳中有升；中长期看市场上升，改善需求被释放
短期受抑
供需两端受到抑制，供应成交量下滑受限价等政策的影响，价格处于稳中有升的状态
长期向好
公积金政策的松动，改善需求或将被进一步激发疫情过后，客户内需升级，改善需求大量释放
大光谷市场
本案所处板块价格，名列前茅，占位区域第一梯队
区域市场
板块供求格局虽转变，但市场热度不减，房价上扬
近六年热度持续不减，但受供应端影响，整体供求呈下降趋势，但随着后期板块内大量未入市土地的入市，必将量价齐升
受光谷整体规划利好，大关山作为光谷发展的第一步，一直以来热度持续不减随着2016-2017年的疯狂去库存后，受供应端影响，大关山板块供求一直走低大关山板块未来潜在存量巨大，预计将会再次崛起
注：数据为备案数据，实际情况2017-2018年供求比几乎为1：1，但因市场限购、限价等原因，部分房源无法备案
实际情况：供求几乎平衡成交略大于供应
实际情况：从供不应求向供大于求转变
品牌房企相聚，内忧外患，红海竞争，后品质竞争时代来势汹汹
中建、华润、正荣、旭辉等各大品牌房企相汇于此
竞争格局丨品牌
琨瑜府
世界城瑜樾东方
正荣紫阙台
中建大公馆
旭辉千山凌云
中建关山地块
昆仑御
板块内主要竞品存量较大，未推量合计近130万方
世界城瑜樾东方139㎡三室两厅两位
面积区段趋近，户型重叠，捉对厮杀
竞争格局丨产品
各项目主力户型为100-144㎡，少量144㎡以上产品，与本案产品较为重叠
竞争格局丨价格
本案预计价格突破区域天花板，占位金字塔尖
竞品毛坯均价集中在23000-26000元/㎡
目前区域价格天花板
竞品毛坯价格金字塔
第一梯队≥30000
第二梯队25000-30000
第三梯队≤25000
世界城瑜樾东方25500元/㎡
本案26000元/㎡
昆仑域23000元/㎡正荣紫阙台24960元/㎡琨御府23730元/㎡中建大公馆24000元/㎡旭辉千山凌云22340元/㎡